Liquidität ist 2026 zu einem der wichtigsten Begriffe am vietnamesischen Wohnungsmarkt geworden. In einer Phase schneller Preissteigerungen lautete die Frage häufig: „Wie stark wird dieses Objekt steigen?“ In einem Umfeld aus höheren Zinsen, wachsendem Angebot und selektiveren Käufern ist jedoch eine andere Frage wichtiger: „Wenn ich verkaufen muss, wie schnell kann ich das tun und welchen Preisabschlag brauche ich?“ Aus dieser Perspektive lässt sich nicht pauschal sagen, dass Neubauprojekte liquider als Bestandswohnungen sind oder umgekehrt. Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen der Erstverkaufsliquidität eines Entwicklers und der späteren Exit-Liquidität eines Investors.
Was bedeutet Immobilienliquidität überhaupt?
Liquidität bedeutet nicht nur, dass irgendein Käufer existiert. Ein liquides Asset lässt sich innerhalb eines vernünftigen Zeitraums zu einem Preis nahe dem tatsächlichen Marktwert verkaufen, ohne einen großen Notverkaufsabschlag akzeptieren zu müssen. Drei Faktoren gehören deshalb zusammen: Verkaufsdauer, notwendiger Preisabschlag und Größe des potenziellen Käuferpools.
Ein Entwickler kann mit Marketing, Ratenzahlungen und Zinsunterstützung hunderte Wohnungen schnell verkaufen. Das beweist jedoch nicht, dass ein Investor dieselbe Einheit zwei Jahre später ebenso einfach weiterverkaufen kann. Eine weniger spektakuläre Bestandswohnung in einer vollständig bewohnten Community kann dagegen eine bekannte Miete, reale Nutzer und einen breiteren Wiederverkaufsmarkt besitzen.
Das nationale Liquiditätsbild 2026
| Indikator | Stand | Liquiditätssignal |
|---|---|---|
| Erfolgreiche Transaktionen Q2 | 100.005, nur 71,5% von Q1 | Marktumschlag hat sich verlangsamt |
| Gemeldeter Bestand | Ca. 39.284 Produkte in 25 von 34 Regionen | Käufer besitzen mehr Auswahl |
| Wohnungsfinanzierung | Meist 12–14%, teilweise 15–16% | Halte- und Finanzierungskosten steigen |
| Sekundärmarkt | Leichte Preisrückgänge bei Apartments, Villen und Grundstücken | Motivierte Verkäufer müssen stärker verhandeln |
| Neue Pipeline | Stark wachsende genehmigte Projektzahl | Zukünftige Konkurrenz um Käufer nimmt zu |
Drei Märkte dürfen nicht miteinander verwechselt werden
Für eine saubere Analyse sollten drei Produktgruppen getrennt werden. Erstens der direkte Kauf vom Entwickler in einem neuen Projekt. Zweitens der Weiterverkauf eines Vertrags oder einer Wohnung, die noch im Bau ist. Drittens eine fertiggestellte Bestandswohnung in einem bereits bewohnten Gebäude. Die Liquiditätsrisiken dieser Gruppen unterscheiden sich erheblich.
1. Neubauprojekt: hohe Verkaufsdynamik beim Launch bedeutet nicht automatisch guten Exit
Neue Projekte besitzen klare Vorteile. Entwickler finanzieren große Marketingkampagnen, aktivieren hunderte Makler, bieten lange Zahlungspläne und teilweise Zinsunterstützung. Dadurch kann ein Launch außerordentlich liquide wirken.
Diese Liquidität gehört jedoch in erster Linie dem Entwickler. Möchte der Käufer später verkaufen, während der Entwickler noch eigenen Bestand anbietet, konkurriert der Investor direkt mit dem Projektentwickler. Der Entwickler kann neue Rabatte, Finanzierungshilfen oder Ausstattungspakete anbieten, die ein Privatverkäufer nicht reproduzieren kann. Ein Projekt kann deshalb hohe „Vertriebsliquidität“ und gleichzeitig schwache „Wiederverkaufsliquidität“ besitzen.
2. Weiterverkauf während der Bauphase: besonders zinssensitiv
Diese Gruppe ist in einem Hochzinsumfeld besonders verletzlich. Ein Investor kann mit relativ kleiner Anfangszahlung einsteigen, später jedoch größere Raten zahlen müssen. Endet gleichzeitig eine Zins- oder Tilgungshilfe, steigt der Kapitalbedarf deutlich.
Wenn viele Käufer desselben Projekts gleichzeitig aussteigen wollen, erscheinen zahlreiche fast identische Wohnungen auf dem Sekundärmarkt. Dann wird der Preis zum wichtigsten Wettbewerbsinstrument. Genau diese Dynamik wurde 2026 in Hanoi sichtbarer, wo Eigentümer von Wohnungen in Bauprojekten nach Ende von Tilgungsfreistellungen teilweise niedrigere Angebotspreise einsetzen mussten, um Transaktionen anzuregen.
3. Fertige Bestandswohnung: weniger Marketing, aber mehr messbare Realität
Bei einer fertigen Wohnung kann der Käufer sehen, was tatsächlich existiert. Gebäudemanagement, Bewohnerstruktur, Aufzüge, Parkplätze, Lärm, Einzelhandel, technische Qualität und tatsächliche Vermietbarkeit sind überprüfbar.
Ist die Wohnung bereits vermietet, lässt sich die Rendite aus realen Daten berechnen. Ein Eigennutzer kann sofort einziehen. Diese Eigenschaften verbreitern den Käuferpool und machen gute Wohnungen in funktionierenden Communities häufig widerstandsfähiger gegen Liquiditätsstress.
Warum Bestandswohnungen stärker sein können
- Kein Fertigstellungsrisiko.
- Tatsächliche Gebäudequalität ist sichtbar.
- Reale Mietpreise können verifiziert werden.
- Belegung und tägliche Dienstleistungen sind bekannt.
- Transaktionspreise im Gebäude lassen sich vergleichen.
- Eigennutzer können sofort einziehen und erweitern damit den Käuferpool.
Natürlich ist nicht jede Bestandswohnung liquide. Schlechte Verwaltung, veraltete technische Ausstattung, hohe Nebenkosten, Rechtsprobleme, schlechte Parkmöglichkeiten oder viele gleichzeitig angebotene Wohnungen können die Liquidität stark reduzieren.
Wann ein Neubauprojekt überlegen sein kann
Ein Neubau kann widerstandsfähiger sein, wenn ein starker Entwickler, klare Rechtslage, echte lokale Angebotsknappheit und ein konkurrenzfähiger Einstiegspreis zusammenkommen. Flexible Zahlungspläne können zudem Käufer erreichen, die eine fertige Wohnung nicht sofort vollständig finanzieren können.
In einem Markt wie dem etablierten HCMC, in dem Q2 2026 nur 850 neue Apartments auf den Markt kamen, können rechtlich saubere Neubauten von relativer Knappheit profitieren. Dieser Vorteil verschwindet jedoch, wenn der Kaufpreis deutlich über vergleichbaren fertiggestellten Wohnungen liegt.
Hanoi zeigt die Liquiditätsdifferenz besonders deutlich
Mehr als 5.800 Apartments wurden in Hanoi im zweiten Quartal 2026 verkauft, doch dies entsprach nur rund 68% des neuen Angebots. Das lag deutlich unter den häufig mehr als 90% Absorption der Jahre 2024–2025. Gleichzeitig verzeichnete der Sekundärmarkt erstmals seit Ende 2022 einen Preisrückgang.
Damit wird ein zentraler Punkt sichtbar: Entwickler können weiterhin neue Produkte zu hohen Preisen lancieren, während einzelne Eigentümer im Sekundärmarkt bereits niedrigere Preise akzeptieren. Wer nur Entwicklerlistenpreise betrachtet, sieht möglicherweise nicht den Preis, zu dem tatsächlich Liquidität verfügbar ist.
HCMC: begrenztes neues Angebot schützt ausgewählte Neubauten
In HCMC fiel das neue Apartmentangebot im zweiten Quartal auf nur 850 Einheiten. Im etablierten Kern besteht deshalb aktuell keine mit Hanoi vergleichbare Angebotswelle. Rechtlich saubere Neubauprojekte in knappen Mikrolagen können davon profitieren.
Doch auch hier entscheidet der Einstiegspreis. Eine neue Wohnung in Thu Thiem oder Thảo Điền kann eine hervorragende Lage besitzen, aber wenn sie deutlich teurer als eine bereits fertiggestellte und vermietete Einheit ist, kann die Bestandswohnung beim Exit wegen des geringeren Ticketpreises und der sichtbaren Rendite liquider sein.
Direkter Vergleich
| Kriterium | Neubauprojekt | Fertige Bestandswohnung |
|---|---|---|
| Marketing | Sehr stark durch Entwickler und Agentennetz | Abhängig von Eigentümer und Makler |
| Zahlung | Raten und Zinsunterstützung möglich | Häufig höherer sofortiger Kapitalbedarf |
| Tatsächliche Qualität | Vor Fertigstellung teilweise unbekannt | Vollständig überprüfbar |
| Miete | Prognose | Reale Marktdaten verfügbar |
| Verkäuferkonkurrenz | Investor kann mit Entwickler konkurrieren | Nur andere Eigentümer |
| Fertigstellungsrisiko | Vorhanden | Bei fertigem Asset nicht vorhanden |
| Käuferpool | Investoren und Käufer mit Zeit | Investoren plus sofortige Eigennutzer |
| Messbarkeit der Liquidität | Vor Übergabe schwierig | Durch reale Verkäufe besser messbar |
Viet Property Scout Liquiditätsleiter
Unter vergleichbaren Standort- und Qualitätsbedingungen kann die Widerstandsfähigkeit 2026 ungefähr folgendermaßen eingeordnet werden:
- Fertige, rechtlich saubere Wohnung in einer bewohnten Community zu realistischem Preis.
- Neubau eines starken Entwicklers in echter Angebotsknappheit und zu konkurrenzfähigem Preis.
- Fertige Wohnung mit überhöhtem Preis oder mittelmäßiger Gebäudequalität.
- Weiterverkauf einer Bauphase-Einheit mit vielen konkurrierenden Verkäufern.
- Überteuerter Neubau, dessen Investmentthese fast ausschließlich auf zukünftiger Wertsteigerung beruht.
Hohe Zinsen verändern die Rangfolge
Bei Finanzierungskosten von 12–14% wird ein Asset mit hoher Verschuldung automatisch liquiditätssensitiver. Ein Neubau kann während einer Entwickler-Zinsförderung günstig erscheinen; nach Ablauf dieser Unterstützung kann die monatliche Belastung deutlich steigen und Eigentümer zum Verkauf zwingen.
Eine fertige Wohnung mit tatsächlicher Miete kann dagegen einen Teil der Finanzierungskosten abdecken und dadurch widerstandsfähiger sein, sofern der Kaufpreis nicht zu hoch ist.
Ausländische Käufer haben einen zusätzlichen Liquiditätstest
Für ausländische Investoren ist Liquidität nicht nur eine Preisfrage. Projektzulässigkeit für ausländische Eigentümer und die verfügbare Ausländerquote der konkreten Einheit müssen überprüft werden. Nach aktueller Regelung dürfen ausländische Organisationen und Privatpersonen in einem geeigneten Apartmentgebäude grundsätzlich bis zu 30% der Wohnwohnungen besitzen.
Auch beim Exit ist wichtig, wer die Wohnung rechtlich übernehmen kann. Ein Asset mit eingeschränktem Käuferkreis kann trotz Premiumlage weniger liquide sein.
Liquidität vor dem Kauf testen
| Frage | Starkes Signal | Risikosignal |
|---|---|---|
| Wie viele vergleichbare Einheiten stehen zum Verkauf? | Begrenzte Zahl | Dutzende fast identische Angebote |
| Wer ist der nächste Käufer? | Eigennutzer und Investor | Nur anderer Investor |
| Existieren reale Mietdaten? | Ja | Nur Entwicklerprognosen |
| Wie groß ist der Preisaufschlag zum Sekundärmarkt? | Klein oder klar begründbar | Groß ohne fundamentale Erklärung |
| Konkurriere ich mit dem Entwickler? | Kaum Entwicklerbestand | Großer unverkaufter Projektbestand |
| Kann ein Nutzer sofort einziehen? | Ja | Mehrjährige Wartezeit |
Viet Property Scout Methodik
- Find: Nicht das bekannteste Projekt suchen, sondern das Asset mit dem breitesten zukünftigen Käuferpool.
- Verify: Recht, Konkurrenzbestand, tatsächliche Mieten, Transaktionshistorie und Ausländerquote prüfen.
- Invest: Den Exit vor dem Einstieg berechnen. Wie hoch wäre der notwendige Abschlag bei einem Verkauf innerhalb von zwölf Monaten?
Urteil: Was ist 2026 widerstandsfähiger?
Neubauprojekte besitzen in Vietnam häufig die stärkere Erstverkaufsliquidität, weil Entwickler Marketing, Finanzierung und Zahlungspläne kontrollieren. Eine gute fertige Bestandswohnung besitzt jedoch häufig die stärkere echte Exit-Liquidität, weil Nutzung, Miete, Community und Vergleichspreise bereits nachweisbar sind.
Für konservative Investoren, denen ein späterer Verkauf besonders wichtig ist, ist eine fertiggestellte, bewohnte und rechtlich saubere Wohnung zu realistischem Preis deshalb häufig widerstandsfähiger als eine Einheit in einem noch nicht abgeschlossenen Projekt. Ein Neubau ist dann überlegen, wenn echte Knappheit, starker Entwickler, sauberes Recht und disziplinierter Preis zusammenkommen.
Fazit
Die zentrale Liquiditätsfrage 2026 lautet nicht „neu oder gebraucht?“, sondern „Wer ist der nächste Käufer und warum sollte er dieses Asset wollen?“. Ein Neubau, der nur von einer Zukunftsgeschichte lebt, kann nach Ende der Marketingkampagne schwer verkäuflich werden. Eine gute Bestandswohnung bleibt dagegen liquide, wenn sie reale Nutzer und reale Einkommen besitzt.
Der beste Schutz im Zyklus 2026–2027 ist deshalb ein Asset, das auch ohne weitere allgemeine Preissteigerung wirtschaftlich sinnvoll bleibt. Klare Rechtslage, realistischer Kaufpreis, messbare Miete, funktionierende Community und ein breiter Käuferpool machen Liquidität zu einer Eigenschaft des Assets selbst.