В 2026 году ликвидность стала одним из ключевых понятий жилищного рынка Вьетнама. В период быстрого роста цен инвестор чаще спрашивал: «Насколько вырастет этот объект?». В условиях более высоких ставок, расширяющегося предложения и более избирательных покупателей важнее другой вопрос: «Если мне понадобится продать, сколько времени займёт сделка и какую скидку придётся дать?». С этой точки зрения нельзя просто утверждать, что новостройка ликвиднее вторичной квартиры или наоборот. Необходимо отличать скорость первичных продаж застройщика от реальной ликвидности выхода инвестора.
Что на самом деле означает ликвидность недвижимости?
Ликвидность — это не просто наличие какого-либо покупателя. Ликвидный объект можно продать за разумное время по цене, близкой к реальной рыночной стоимости, без большого вынужденного дисконта. Поэтому следует одновременно учитывать три показателя: срок продажи, размер необходимой скидки и ширину потенциального круга покупателей.
Застройщик способен быстро реализовать сотни квартир благодаря рекламе, рассрочке и поддержке процентов. Это не доказывает, что инвестор через два года сможет перепродать свою квартиру так же легко. Напротив, готовая вторичная квартира может рекламироваться меньше, но иметь известную аренду, сложившееся сообщество жителей и больше реальных пользователей.
Национальная картина ликвидности в 2026 году
| Показатель | Состояние | Сигнал ликвидности |
|---|---|---|
| Успешные сделки Q2 | 100 005, только 71,5% от Q1 | Оборот рынка замедлился |
| Непроданный запас | Около 39 284 объектов | У покупателей стало больше альтернатив |
| Ипотечные ставки | Обычно 12–14%, иногда 15–16% | Стоимость удержания и покупки выросла |
| Вторичный рынок | Небольшие снижения цен квартир, вилл и земли | Мотивированные продавцы дают больше уступок |
| Будущее новое предложение | Количество одобренных проектов быстро растёт | Конкуренция за будущего покупателя усилится |
Нужно разделять три разных рынка
Для правильного анализа полезно выделить три категории: покупка новой квартиры напрямую у застройщика; перепродажа договора или квартиры, которая ещё строится; и готовая вторичная квартира в уже заселённом доме. Их ликвидность в сложном рынке различается очень сильно.
1. Новый проект: быстрый старт продаж не гарантирует лёгкого выхода
Новостройки имеют очевидные преимущества. Застройщик финансирует маркетинг, подключает крупные агентские сети, предлагает рассрочку и иногда субсидирует проценты. Поэтому запуск проекта может выглядеть чрезвычайно ликвидным.
Но эта ликвидность принадлежит прежде всего застройщику. Если инвестор хочет продать, пока у застройщика остаётся непроданный остаток, он конкурирует с самим проектом. Застройщик способен предоставить скидку, льготное финансирование или мебель, которые частный продавец предложить не может. Поэтому высокая скорость первичных продаж может сочетаться со слабой вторичной ликвидностью.
2. Перепродажа квартиры в строительстве: самый чувствительный к ставкам сегмент
Инвестор мог войти с небольшой первоначальной суммой, но позднее столкнуться с крупными платежами или окончанием льготного периода кредита. Если он не хочет вкладывать дополнительный капитал, продажа до передачи становится логичным выходом.
Когда много владельцев одного проекта оказываются в такой ситуации одновременно, на рынке появляется много почти одинаковых квартир. Основным инструментом конкуренции становится цена. Именно такую динамику всё заметнее видно в Ханое, где высокие ставки и окончание периодов отсрочки основного долга усиливают давление на владельцев строящихся квартир.
3. Готовая вторичная квартира: меньше рекламы, больше фактов
Покупатель готового объекта может увидеть реальный дом. Управление, лифты, парковка, шум, жители, магазины, состояние общих зон и качество строительства доступны для проверки.
Если квартира уже сдаётся, доходность можно считать по реальному договору, а не по прогнозу застройщика. Покупатель для собственного проживания может въехать немедленно. Это расширяет круг потенциальных покупателей и способно сделать хороший готовый объект устойчивее в период слабой ликвидности.
Почему вторичная квартира может оказаться сильнее
- Нет риска завершения строительства.
- Можно проверить фактическое качество дома.
- Доступны реальные данные по аренде.
- Известна фактическая заполняемость.
- Есть история реальных сделок в доме.
- Конечный пользователь может въехать сразу.
Однако не вся вторичка ликвидна. Плохое управление, возраст дома, высокие сборы, юридические проблемы, дефицит парковки или большое число однотипных объявлений заметно ухудшают выход.
Когда новый проект может быть устойчивее
Новостройка может превосходить вторичку, если одновременно присутствуют сильный застройщик, чистая юридическая ситуация, реальный дефицит нового жилья в конкретной локации и конкурентная цена. Рассрочка также расширяет круг покупателей.
В старом центральном HCMC, где во втором квартале 2026 года вышло всего 850 новых квартир, отдельные юридически чистые проекты могут выигрывать от ограниченного предложения. Но это преимущество исчезает, если квартира стоит существенно дороже готового аналога.
Ханой: наиболее очевидное расхождение первичной и вторичной ликвидности
Во втором квартале 2026 года в Ханое было продано более 5 800 новых квартир, однако это составило около 68% нового предложения. В 2024–2025 годах поглощение регулярно превышало 90%. Одновременно вторичный рынок впервые с конца 2022 года показал снижение цен.
Это хорошо демонстрирует различие между официальным прайсом и фактической ликвидностью. Застройщик может продолжать новый запуск по высокой цене, тогда как отдельный собственник уже принимает скидку ради сделки.
HCMC: дефицит нового предложения поддерживает отдельные новостройки
Новое квартирное предложение HCMC во втором квартале составило лишь 850 единиц. Центральный рынок поэтому не испытывает такого же давления, как Ханой. Качественные новые проекты в дефицитных микролокациях могут оставаться относительно ликвидными.
Но цена входа остаётся решающей. Если новая квартира в Thu Thiem или Thảo Điền значительно дороже готовой квартиры с существующим арендатором, готовый объект может оказаться более ликвидным благодаря меньшему общему бюджету и понятному денежному потоку.
Прямое сравнение
| Фактор | Новый проект | Готовая вторичная квартира |
|---|---|---|
| Маркетинг | Очень сильный | Зависит от владельца и агента |
| Оплата | Рассрочка и поддержка процентов | Больше капитала требуется сразу |
| Качество | До завершения частично неизвестно | Можно проверить |
| Аренда | Прогнозная | Реальная |
| Конкуренция | Возможна конкуренция с застройщиком | Другие владельцы |
| Строительный риск | Есть | Нет |
| Покупатели | Инвесторы и готовые ждать | Инвесторы плюс конечные жильцы |
| Измеримость ликвидности | Сложнее | Проще по истории сделок |
Лестница ликвидности Viet Property Scout
- Готовая юридически чистая квартира в заселённом проекте по реалистичной цене.
- Новый проект сильного застройщика в реально дефицитной локации с разумной ценой.
- Готовая квартира с завышенной ценой или слабым качеством дома.
- Перепродажа строящейся квартиры с большим количеством конкурирующих продавцов.
- Переоценённая новостройка, инвестиционная идея которой почти полностью зависит от будущего роста цены.
Высокая ставка меняет лидеров
При стоимости кредита 12–14% актив, требующий большого долга, становится чувствительнее к ликвидности. Льготная схема застройщика может сделать квартиру дешёвой в первые месяцы, но после её окончания платежи резко вырастают.
Готовая квартира с реальной арендой способна покрывать часть расходов на финансирование и потому лучше выдерживать такой рынок при условии разумной цены покупки.
Для иностранного покупателя существует дополнительный тест
Иностранному инвестору необходимо проверять не только цену, но и возможность иностранного владения конкретным проектом и квартирой. Действующие правила в общем случае позволяют иностранным организациям и физическим лицам владеть не более 30% жилых квартир подходящего многоквартирного дома.
Важно также понимать, кому объект можно будет продать в будущем. Ограниченный юридический круг покупателей уменьшает ликвидность независимо от качества локации.
Как проверить ликвидность до покупки
| Вопрос | Сильный сигнал | Риск |
|---|---|---|
| Сколько похожих квартир продаётся? | Немного | Десятки одинаковых объектов |
| Кто следующий покупатель? | И конечный пользователь, и инвестор | Только другой инвестор |
| Есть ли реальные данные аренды? | Да | Только рекламный прогноз |
| Какова премия к вторичке? | Небольшая или обоснованная | Большая без фундаментальной причины |
| Есть ли конкуренция с застройщиком? | Остаток минимален | Большой непроданный запас |
| Можно ли въехать сейчас? | Да | Нужно ждать несколько лет |
Метод Viet Property Scout
- Find: искать не самый рекламируемый проект, а объект с самым широким будущим кругом покупателей.
- Verify: проверять право, конкурентный запас, реальную аренду, историю сделок и иностранную квоту.
- Invest: рассчитывать выход до покупки. Какой дисконт потребуется, если продать нужно в течение двенадцати месяцев?
Итоговый ответ: что устойчивее?
У новых проектов обычно выше ликвидность первичной продажи, потому что застройщик контролирует маркетинг, рассрочку и каналы продаж. Однако у качественной готовой вторичной квартиры часто выше реальная ликвидность выхода, поскольку использование, аренда, качество среды и сопоставимые сделки уже известны.
Для консервативного инвестора, который придаёт большое значение возможности продать объект, готовая квартира в юридически чистом и заселённом комплексе по реалистичной цене во многих случаях устойчивее квартиры в строящемся проекте. Новостройка выигрывает, когда сочетаются реальный дефицит, сильный застройщик, чистое право и дисциплинированная цена.
Вывод
Вопрос ликвидности в 2026 году — это не просто «новостройка или вторичка?». Правильный вопрос: «Кто будет следующим покупателем и почему он выберет именно этот объект?». Новая квартира, основанная только на истории будущего роста, может стать трудной для продажи после окончания рекламной кампании. Хорошая вторичная квартира остаётся ликвидной благодаря реальному пользователю и измеримому доходу.
Лучшей защитой в цикле 2026–2027 становится покупка актива, который имеет смысл даже без дальнейшего общего роста рынка. Чистое право, разумная цена, реальная аренда, работающая среда и широкий круг покупателей превращают ликвидность из обещания в характеристику самого объекта.