Kết luận đầu tư: nhu cầu lưu trú ngắn hạn tại TP.HCM không chỉ đến từ khách du lịch nghỉ dưỡng. Khách quốc tế, khách nội địa, người đi công tác, khách MICE, nhân sự được doanh nghiệp điều chuyển, doanh nhân và chuyên gia lưu trú từ vài tuần đến vài tháng tạo thành nhiều lớp cầu khác nhau. Năm 2025, TP.HCM ghi nhận khoảng 8,56 triệu lượt khách quốc tế, 45,6 triệu lượt khách nội địa và tổng thu du lịch khoảng 279 nghìn tỷ đồng. Đà tăng tiếp tục trong nửa đầu năm 2026. Tuy nhiên, “khách du lịch tăng” không đồng nghĩa bất kỳ căn hộ nào cũng có thể biến thành mô hình Airbnb sinh lời. Từ ngày 25/4/2026, Quyết định 19/2026/QĐ-UBND thay thế quy định năm 2025 và trực tiếp điều chỉnh việc khai thác căn hộ trong nhà chung cư, bao gồm trường hợp căn hộ du lịch. Loại căn hộ, công năng và thiết kế được phê duyệt phải phù hợp; hoạt động cơ sở lưu trú du lịch phải được đăng ký khi áp dụng; đồng thời phải tuân thủ quy định về du lịch, thuế, cư trú, an ninh, thương mại điện tử và phòng cháy chữa cháy. Vì vậy, đầu tư tốt phải kết hợp nhu cầu thật, khả năng vận hành hợp pháp, vị trí đúng và hiệu quả ròng sau toàn bộ chi phí.
Vì sao TP.HCM khác một điểm đến nghỉ dưỡng thông thường?
TP.HCM không phụ thuộc vào một mùa biển duy nhất. Khách đến vì nghỉ dưỡng, họp kinh doanh, hội chợ, hội nghị, thăm nhà máy, dự án doanh nghiệp, y tế, mua sắm hoặc thăm người thân. Điều này tạo nhu cầu lưu trú cả ngày thường lẫn cuối tuần.
Sau mở rộng hành chính năm 2025, không gian TP.HCM còn bao gồm Bình Dương và Bà Rịa–Vũng Tàu cũ. Thị trường du lịch vì thế trải từ CBD, khu công nghiệp đến biển Vũng Tàu. Nhưng nhà đầu tư không nên gộp chúng thành một thị trường: khách công tác ở trung tâm vào tối thứ Hai khác hoàn toàn gia đình đi Vũng Tàu cuối tuần.
Số liệu mới nhất cho thấy gì?
| Chỉ tiêu | Dữ liệu | Ý nghĩa đầu tư |
|---|---|---|
| Khách quốc tế năm 2025 | Khoảng 8,56 triệu lượt | Nền cầu quốc tế lớn |
| Khách nội địa năm 2025 | Khoảng 45,6 triệu lượt | Thị trường không phụ thuộc riêng khách nước ngoài |
| Tổng thu du lịch 2025 | Khoảng 279 nghìn tỷ đồng | Lượng khách chuyển thành mức chi tiêu đáng kể |
| Doanh thu lưu trú và ăn uống H1 2026 | Khoảng 119,3 nghìn tỷ đồng, tăng 14,3% | Nhu cầu hospitality tiếp tục tăng |
| Khách sạn Q2 2026 | Công suất trên 70%, giá phòng bình quân khoảng 2,4 triệu đồng/đêm | Khách quốc tế, doanh nghiệp và MICE hỗ trợ cả giá và công suất |
Cần thận trọng khi so sánh theo năm vì phạm vi hành chính của TP.HCM đã thay đổi. Ngoài ra, các hãng nghiên cứu có thể dùng phạm vi nguồn cung khách sạn khác nhau. Số bình quân toàn thành phố không thể thay thế phân tích từng tài sản.
Ai tạo ra nhu cầu lưu trú?
1. Khách quốc tế nghỉ dưỡng
Khách ở ngắn ngày thường ưu tiên trung tâm, sạch sẽ, an toàn, đánh giá tốt, check-in dễ và tiếp cận nhà hàng, điểm tham quan. Căn nhỏ nhưng gần Nguyễn Huệ, Bến Thành hoặc bờ sông có thể hiệu quả hơn căn lớn ở xa.
2. Khách nội địa
Khách gia đình và nhóm bạn có thể nhạy cảm hơn với giá và ưu tiên thêm phòng ngủ, bếp, máy giặt, chỗ đậu xe hoặc khả năng gọi xe thuận tiện.
3. Khách công tác
Người đi công tác mua thời gian và độ tin cậy. Internet ổn định, bàn làm việc, gần văn phòng, yên tĩnh, dọn phòng, check-in thuận tiện và hóa đơn rõ ràng có thể quan trọng hơn tiện ích giải trí.
4. Khách MICE
Meetings, Incentives, Conferences and Exhibitions tạo cầu mạnh theo lịch sự kiện. Booking đoàn và yêu cầu doanh nghiệp thường có lợi cho khách sạn và căn hộ dịch vụ vận hành chuyên nghiệp.
5. Khách ở trung hạn
Người ở hai tuần, một tháng hay ba tháng cần bếp, máy giặt, không gian làm việc và dịch vụ định kỳ. Đây là phân khúc căn hộ dịch vụ có lợi thế rõ rệt.
Hiệu quả khách sạn 2026 xác nhận nhu cầu doanh nghiệp
Trong quý II/2026, công suất khách sạn bình quân tại TP.HCM duy trì trên 70%, trong khi giá phòng bình quân tăng khoảng 20% so với cùng kỳ lên khoảng 2,4 triệu đồng mỗi đêm. Nguồn khách quốc tế, doanh nghiệp và MICE được xem là các động lực chính, dù số chuyến bay giảm so với cùng kỳ.
Điều đó chứng minh thị trường không chỉ gồm khách tìm Airbnb giá rẻ. Có một nhóm khách đáng kể sẵn sàng trả tiền cho vị trí, dịch vụ, độ tin cậy và tiêu chuẩn doanh nghiệp.
Pháp lý cho thuê ngắn hạn năm 2026 hiện ra sao?
Quy định năm 2025 từng thường được diễn giải đơn giản thành “TP.HCM cấm Airbnb trong chung cư”. Đến tháng 8/2026, diễn giải đó không còn phản ánh đúng văn bản đang có hiệu lực. Quyết định 26/2025/QĐ-UBND đã được thay thế bởi Quyết định 19/2026/QĐ-UBND từ ngày 25/4/2026.
Theo quy định hiện tại, căn hộ phải được khai thác phù hợp loại hình, công năng và hồ sơ thiết kế được phê duyệt. Trường hợp cho thuê căn hộ du lịch trong nhà chung cư phải đăng ký hoạt động cơ sở lưu trú du lịch và tuân thủ quy định pháp luật về du lịch. Chủ khai thác còn phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở, thuế, cư trú, an ninh trật tự, thương mại điện tử, môi trường và phòng cháy chữa cháy, đồng thời khai báo lưu trú cho khách theo quy định.
Điều này không có nghĩa mọi căn hộ chung cư đều tự động được phép kinh doanh theo ngày. Phải kiểm tra đúng dự án, công năng căn, hồ sơ, quy chế vận hành và khả năng đăng ký trước khi đưa doanh thu Airbnb vào mô hình đầu tư.
Dữ liệu nền tảng short-term rental cho thấy gì?
AirDNA, với tư cách nguồn dữ liệu thị trường bên thứ ba chứ không phải cơ sở đăng ký chính thức, theo dõi khoảng 15.352 listing lưu trú ngắn hạn hoạt động trong phạm vi thị trường HCMC của họ vào tháng 7/2026. Công suất bình quân khoảng 57%, ADR khoảng 49 USD và RevPAR khoảng 28 USD. Số listing hoạt động giảm mạnh so với năm trước trong khi công suất tăng.
Không được dùng các con số này như mức lợi nhuận bảo đảm. Bình quân thành phố trộn nhiều khu vực, loại căn, chất lượng, pháp lý và năng lực vận hành khác nhau. Phân tích đầu tư cần dùng bộ comparable rất hẹp và thực sự tương đồng.
Khu nào phù hợp loại cầu nào?
| Tiểu thị trường | Nhu cầu nổi bật | Sản phẩm thường phù hợp |
|---|---|---|
| Lõi trung tâm gắn với Quận 1 cũ | Khách quốc tế, công tác, city break, sự kiện | Khách sạn, căn hộ dịch vụ, căn hộ du lịch đủ điều kiện |
| Ba Son–Tôn Đức Thắng | Khách premium và doanh nghiệp | Sản phẩm chất lượng cao, quản lý chuyên nghiệp |
| Quanh Tân Sơn Nhất | Transit, phi hành đoàn, chuyến sớm, công tác ngắn | Lưu trú thực dụng, check-in 24 giờ |
| Thảo Điền–An Phú | Expat, gia đình, ở trung hạn | Căn hộ nội thất lớn hoặc serviced apartment |
| Thủ Thiêm | Kinh doanh, premium, trung hạn | Căn hộ mới và vận hành chuyên nghiệp |
| Vũng Tàu trong TP.HCM mở rộng | Nghỉ biển và cuối tuần | Sản phẩm nghỉ dưỡng riêng biệt |
Khách sạn, căn hộ dịch vụ hay căn hộ du lịch?
| Mô hình | Điểm mạnh | Điểm yếu |
|---|---|---|
| Khách sạn | Vận hành chuyên nghiệp, khách doanh nghiệp, đầy đủ dịch vụ | Chi phí vốn và vận hành cao |
| Căn hộ dịch vụ | Rất phù hợp khách công tác và ở trung-dài hạn | Cần đơn vị vận hành chuyên nghiệp |
| Căn hộ du lịch đã đăng ký | Linh hoạt và có cảm giác như nhà ở | Nhạy với pháp lý, quy chế tòa nhà và nền tảng đặt phòng |
| Căn hộ nội thất cho thuê tháng/dài hạn | Vận hành đơn giản, ít turnover | Doanh thu gộp theo ngày có thể thấp hơn |
Điều gì thực sự quyết định hiệu quả?
- Khả năng vận hành hợp pháp: căn cụ thể phải phù hợp mô hình.
- Vị trí tính bằng phút: thời gian thực tới CBD, sân bay hay văn phòng quan trọng hơn khoảng cách thẳng.
- Chất lượng vận hành: giá động, phản hồi, dọn phòng và review ảnh hưởng trực tiếp doanh thu.
- Loại căn: studio, một phòng ngủ, hai phòng ngủ và căn gia đình có nhóm khách khác nhau.
- Uy tín số: rating ảnh hưởng khả năng chuyển đổi booking.
- Kênh bán: phụ thuộc một nền tảng làm tăng rủi ro.
- Tiếng ồn, an ninh, check-in: các yếu tố vận hành cơ bản cực kỳ quan trọng.
- Linh hoạt thời gian ở: có thể phục vụ ngày, tuần và tháng giúp giảm tính mùa vụ nếu pháp lý cho phép.
Doanh thu booking không phải lợi suất đầu tư
Không nên mua căn hộ chỉ vì nghe rằng “có thể cho thuê 100 USD/đêm”. Cách tính đúng bắt đầu từ ADR thực đạt được × số đêm thực có khách, sau đó trừ phí nền tảng, quản lý, dọn phòng, giặt, điện nước, internet, phí tòa nhà, bảo trì, nội thất, thuế và ngày trống.
Thu nhập ròng sau đó phải so với toàn bộ chi phí mua tài sản. Căn có doanh thu tháng cao vẫn có thể là khoản đầu tư yield thấp nếu giá mua quá cao.
Tám rủi ro chính
- Pháp lý: quy định đã thay đổi đáng kể từ 2025 sang 2026.
- Rủi ro cấp tòa nhà: công năng dự án có thể hạn chế mô hình.
- Nền tảng: thuật toán và phí có thể thay đổi.
- Cạnh tranh: nhiều căn tương tự gây áp lực lên ADR.
- Chi phí vận hành: cho thuê theo ngày là hospitality business, không phải thu nhập thụ động.
- Hàng không: giá vé và công suất bay ảnh hưởng khách quốc tế.
- Mùa vụ: bình quân năm có thể che các tháng yếu.
- Sai sản phẩm: căn tốt cho thuê dài hạn chưa chắc tốt cho short stay.
Khung đánh giá của Viet Property Scout
| Kiểm tra | Câu hỏi |
|---|---|
| Pháp lý | Căn cụ thể có thể vận hành hợp pháp theo mô hình dự kiến không? |
| Tòa nhà | Công năng, thiết kế và quản lý có hỗ trợ không? |
| Nhu cầu | Khách chính là du lịch, công tác, MICE hay ở trung hạn? |
| Cạnh tranh | Có bao nhiêu căn thật sự tương đồng? |
| ADR | Giá thực đạt được là bao nhiêu? |
| Công suất | Công suất thực tế sau mùa vụ là bao nhiêu? |
| Chi phí | Còn lại bao nhiêu sau toàn bộ chi phí và thuế? |
| Phương án dự phòng | Có thể chuyển sang thuê tháng hoặc dài hạn không? |
Câu hỏi thường gặp
Nhu cầu du lịch TP.HCM năm 2026 có mạnh không?
Có. Số liệu khách, doanh thu và thị trường khách sạn đều cho thấy động lực tốt.
Khách công tác có quan trọng không?
Rất quan trọng, đặc biệt đối với khách sạn trung tâm và căn hộ dịch vụ.
Airbnb có bị cấm ở TP.HCM không?
Nói “cấm hoàn toàn” là không chính xác ở thời điểm tháng 8/2026. Quy định hiện hành thừa nhận trường hợp căn hộ du lịch nhưng yêu cầu đăng ký và tuân thủ pháp luật. Không phải căn nào cũng tự động đủ điều kiện.
Cho thuê theo ngày luôn tốt hơn theo tháng?
Không. Doanh thu gộp có thể cao hơn nhưng chi phí và rủi ro cũng cao hơn.
Khu nào tốt nhất?
Tùy khách mục tiêu: trung tâm cho du lịch và công tác, Thảo Điền cho expat trung hạn, sân bay cho transit, Vũng Tàu cho nghỉ biển.
Chỉ số nào quan trọng nhất?
Phải nhìn RevPAR, thu nhập vận hành ròng và lợi suất trên toàn bộ vốn đầu tư cùng nhau.
Kết luận
TP.HCM nên được nhìn trước hết như một thị trường hospitality đa dạng, rồi mới là thị trường cho thuê ngắn hạn. Du lịch quốc tế và nội địa giao thoa với công tác, MICE và nhu cầu ở trung hạn. Đây là nền tảng mạnh, nhưng không cứu được tài sản pháp lý yếu hoặc mua quá đắt. Khoản đầu tư tốt phải vận hành hợp pháp, phù hợp khách mục tiêu, được quản lý chuyên nghiệp và còn lợi nhuận hợp lý sau mọi chi phí. Tài sản phòng thủ nhất là tài sản hôm nay có thể phục vụ short stay hợp pháp nhưng ngày mai vẫn chuyển được sang thuê tháng hoặc dài hạn nếu thị trường hoặc quy định thay đổi.