Інвестиційний висновок: попит на короткострокове проживання в Хошиміні формується не лише туристами, що приїжджають на відпочинок. Міжнародні та внутрішні мандрівники, бізнес-гості, MICE, корпоративні відрядження, підприємці та фахівці на тимчасових проєктах створюють кілька різних шарів попиту. У 2025 році HCMC прийняв приблизно 8,56 млн міжнародних та 45,6 млн внутрішніх відвідувачів, а туристичний дохід склав близько 279 трлн VND. У першій половині 2026 року позитивна динаміка продовжилася. Однак високий туристичний потік не означає, що будь-яку квартиру можна безпечно перетворити на подобову оренду. З 25 квітня 2026 року діє Decision 19/2026/QĐ-UBND, який замінив попередні правила 2025 року і прямо регулює туристичну експлуатацію квартир. Потрібно перевіряти функцію приміщення, реєстрацію туристичного розміщення, податкові, міграційні, безпекові та протипожежні вимоги. Тому реальний попит і законність експлуатації повинні аналізуватися разом.
Чому HCMC відрізняється від класичного курорту?
Хошимін не залежить від одного туристичного сезону. Люди приїжджають у відпустку, на зустрічі, виставки, конференції, заводи, корпоративні проєкти, лікування, шопінг і сімейні візити. Це створює попит і протягом робочого тижня, і у вихідні.
Після адміністративного розширення 2025 року до HCMC увійшли території колишніх Bình Dương і Bà Rịa–Vũng Tàu. Туристична географія стала значно ширшою, але ці ринки не можна ототожнювати: ділова ночівля в CBD і морський weekend у Vũng Tàu мають різні характеристики.
Що показують актуальні дані?
| Показник | Значення | Інвестиційне значення |
|---|---|---|
| Міжнародні відвідувачі 2025 | близько 8,56 млн | Велика міжнародна база попиту |
| Внутрішні відвідувачі 2025 | близько 45,6 млн | Ринок не залежить лише від іноземців |
| Туристичний дохід 2025 | близько VND279 трлн | Великий обсяг туристичних витрат |
| Проживання та харчування H1 2026 | близько VND119,3 трлн, +14,3% р/р | Hospitality-витрати продовжують зростати |
| Готелі Q2 2026 | завантаження понад 70%, середня ціна близько VND2,4 млн | Міжнародний, корпоративний і MICE-попит підтримують ринок |
Через зміну адміністративних меж річні порівняння слід використовувати обережно. Так само різні консалтингові компанії рахують готельний фонд за різними методологіями.
Хто створює попит?
1. Міжнародні туристи
Для короткого перебування особливо важливі центр, чистота, безпека, відгуки, простий check-in і доступ до ресторанів та пам'яток.
2. Внутрішні туристи
Сім'ї та групи можуть більше цінувати додаткову спальню, кухню, пральну машину, паркування та доступну ціну.
3. Бізнес-мандрівники
Бізнес-гостю важливі час і надійність: офіси поруч, стабільний інтернет, робоче місце, тиша, прибирання і зрозумілі рахунки.
4. MICE
Конференції, виставки та корпоративні події створюють пікове навантаження в конкретні дати. Професійні готелі та serviced apartments часто мають перевагу завдяки груповим бронюванням і корпоративним процедурам.
5. Середньострокове проживання
Для перебування від кількох тижнів до кількох місяців важливі кухня, прання, робоча зона та регулярний сервіс. Тут serviced apartments мають особливо сильну позицію.
Готельні показники підтверджують реальний бізнес-попит
У другому кварталі 2026 року середня завантаженість готелів HCMC перевищувала 70%, а середня ціна номера зросла приблизно на 20% рік до року до близько VND2,4 млн за ніч. Серед основних драйверів називали міжнародних гостей, бізнес і MICE.
Це означає, що ринок не складається лише з туристів, які шукають найдешевшу квартиру. Значна частина гостей платить за сервіс, доступність і корпоративну надійність.
Який правовий статус короткострокової оренди у 2026 році?
Правила 2025 року часто описували як повну заборону Airbnb. Станом на серпень 2026 року це вже застаріле спрощення. Decision 26/2025/QĐ-UBND було замінено з 25 квітня 2026 року Decision 19/2026/QĐ-UBND.
Поточні правила вимагають, щоб використання квартири відповідало її типу, функції та затвердженому проєкту. Якщо квартира використовується як туристичне житло, діяльність туристичного розміщення повинна бути зареєстрована, а оператор має дотримуватися туристичних, житлових, податкових, міграційних, безпекових, e-commerce і протипожежних вимог.
Це не означає автоматичний дозвіл для кожної квартири. Потрібно перевіряти конкретний проєкт, приміщення, управління будинком і можливість реєстрації.
Що показують платформні дані?
AirDNA як сторонній індикатор відстежував у липні 2026 року близько 15 352 активних short-term listings у своєму ринку HCMC. Середня завантаженість становила близько 57%, ADR — приблизно US$49, RevPAR — близько US$28.
Це не державний реєстр і не гарантія прибутку. Для реального underwriting потрібні аналоги з тієї самої мікролокації та аналогічним правовим статусом.
Які локації підходять різному попиту?
| Зона | Основний попит | Типовий продукт |
|---|---|---|
| Центральне ядро колишнього District 1 | Туризм, бізнес, події | Готель, serviced apartment, легальна туристична квартира |
| Ba Son–Ton Duc Thang | Преміальний і корпоративний гість | Професійно керований продукт |
| Tân Sơn Nhất | Транзит, екіпажі, ранні рейси | Практичне 24/7 розміщення |
| Thảo Điền–An Phú | Експати, сім'ї, середній строк | Більші мебльовані квартири |
| Thủ Thiêm | Бізнес і premium | Сучасні serviced або професійно керовані квартири |
| Vũng Tàu | Морський weekend | Окремий курортний формат |
Готель, serviced apartment чи туристична квартира?
| Модель | Перевага | Недолік |
|---|---|---|
| Готель | Професійний сервіс і корпоративні продажі | Високі витрати |
| Serviced apartment | Сильний для бізнесу та довших перебувань | Потрібен професійний оператор |
| Зареєстрована туристична квартира | Гнучкість і домашній формат | Регуляторна чутливість |
| Місячна оренда | Простіше управління | Нижчий потенційний денний дохід |
Що визначає успіх?
- Законність: конкретна квартира повинна бути придатною для моделі.
- Час до ключових місць: важливіший за кілометри.
- Оператор: ціноутворення, прибирання та відгуки впливають на дохід.
- Тип квартири: різні формати працюють для різних гостей.
- Репутація: рейтинг впливає на конверсію.
- Канали: одна платформа створює ризик.
- Тиша та безпека: базові операційні параметри мають велике значення.
- Гнучкість строку: тижневий і місячний попит може зменшувати сезонність.
Виручка не дорівнює дохідності
Потрібно рахувати реальний ADR × зайняті ночі, а потім віднімати комісії, управління, прибирання, прання, електроенергію, воду, інтернет, збори будинку, ремонт, меблі, податки та простої.
Чистий дохід потім порівнюється з повною ціною придбання. Висока виручка не гарантує високої інвестиційної дохідності.
Вісім ключових ризиків
- Регулювання: правила вже змінювалися.
- Будинок: конкретна функція проєкту може обмежувати модель.
- Платформи: алгоритми й комісії змінюються.
- Конкуренція: надлишок аналогів тисне на ADR.
- Операційні витрати: подобова оренда — активний hospitality-бізнес.
- Авіація: рейси і тарифи впливають на попит.
- Сезонність: середній показник приховує слабкі місяці.
- Невідповідність продукту: сильна довгострокова квартира не завжди сильна для туриста.
Модель Viet Property Scout
| Перевірка | Питання |
|---|---|
| Право | Чи можна законно використовувати саме цю квартиру? |
| Будинок | Чи підтримує функція та управління таку модель? |
| Попит | Хто головний клієнт мікролокації? |
| Конкуренція | Скільки реальних аналогів? |
| ADR | Яка фактична ціна? |
| Завантаження | Яка реальна річна завантаженість? |
| Витрати | Що залишається після повних витрат? |
| Fallback | Чи можна перейти на місячну або довгу оренду? |
Поширені запитання
Чи сильний туристичний попит у 2026 році?
Так. Відвідування, витрати та готельне завантаження свідчать про сильний ринок.
Чи важливі бізнес-поїздки?
Так. Вони є основним джерелом попиту для центральних готелів і serviced apartments.
Airbnb заборонений?
Повна заборона не є правильним описом станом на серпень 2026 року. Чинне рішення дозволяє туристичну експлуатацію в межах вимог, але не робить кожну квартиру автоматично придатною.
Подобово завжди краще?
Ні. Вища виручка може супроводжуватися вищими витратами й ризиками.
Яка зона найкраща?
Центр — для туриста і бізнесу, Thảo Điền — для довших expat-стей, аеропорт — для транзиту, Vũng Tàu — для морського відпочинку.
Який показник головний?
RevPAR, чистий операційний дохід і дохідність на повний капітал потрібно оцінювати разом.
Висновок
Хошимін — це насамперед диверсифікований hospitality-ринок. Туризм, бізнес, MICE та середньострокове професійне проживання формують багатошаровий попит. Але сильний ринок не компенсує юридично слабкий або надто дорогий актив. Хороша інвестиція повинна бути законно експлуатованою, правильно позиціонованою, професійно керованою і мати життєздатну альтернативу у вигляді місячної чи довгострокової оренди.