Investment-Kernaussage: Die Nachfrage nach Kurzzeitunterkünften in Ho-Chi-Minh-Stadt wird nicht allein vom klassischen Freizeittourismus getragen. Internationale und inländische Reisende, Geschäftsbesucher, MICE-Gäste, Unternehmensentsendungen, Unternehmer und temporär in der Stadt lebende Fachkräfte bilden unterschiedliche Nachfrageschichten. 2025 verzeichnete HCMC rund 8,56 Millionen internationale und 45,6 Millionen inländische Besucher sowie Tourismuseinnahmen von etwa VND 279 Billionen. Auch im ersten Halbjahr 2026 blieb das Wachstum stark. Dennoch ist „mehr Touristen“ kein ausreichender Grund, irgendeine Eigentumswohnung als tägliche Ferienvermietung zu kaufen. Seit dem 25. April 2026 regelt Decision 19/2026/QĐ-UBND die Nutzung von Apartmentgebäuden in HCMC und ersetzt die frühere Regelung von 2025. Touristische Apartmentvermietung wird ausdrücklich behandelt, verlangt aber eine mit dem genehmigten Nutzungszweck vereinbare Einheit, Registrierung als touristische Unterkunft sowie die Einhaltung von Tourismus-, Steuer-, Aufenthalts-, Sicherheits- und Brandschutzvorschriften. Nachfrage und rechtliche Betriebsfähigkeit müssen deshalb gemeinsam analysiert werden.
Warum unterscheidet sich HCMC von einem klassischen Ferienziel?
Ho-Chi-Minh-Stadt ist keine Destination, die von einer einzelnen Strandsaison abhängt. Menschen kommen für Urlaub, Geschäftsbesuche, Messen, Konferenzen, Unternehmensprojekte, Fabriktermine, medizinische Leistungen, Einkaufen oder Familienbesuche. Dadurch entsteht Nachfrage sowohl an Werktagen als auch an Wochenenden.
Seit der administrativen Erweiterung 2025 umfasst HCMC außerdem Gebiete des früheren Bình Dương und Bà Rịa–Vũng Tàu. Damit reicht die touristische Geografie vom urbanen CBD über Industrie- und Geschäftsstandorte bis zu Küsten- und Resortmärkten. Diese Nachfragearten dürfen jedoch nicht vermischt werden: Eine Businessnacht im Zentrum ist ein anderes Produkt als ein Wochenendaufenthalt in Vũng Tàu.
Was zeigen die aktuellen Daten?
| Kennzahl | Aktueller Wert | Investmentbedeutung |
|---|---|---|
| Internationale Besucher 2025 | ca. 8,56 Mio. | Große internationale Basis für Hotels und flexible Unterkünfte |
| Inländische Besucher 2025 | ca. 45,6 Mio. | Nachfrage hängt nicht ausschließlich von Ausländern ab |
| Tourismuseinnahmen 2025 | ca. VND 279 Billionen | Reisevolumen übersetzt sich in erheblichen Konsum |
| Unterkunft und Gastronomie H1 2026 | ca. VND 119,3 Billionen, +14,3% y-o-y | Ausgaben im Hospitality-Ökosystem wachsen weiter |
| Hotelmarkt Q2 2026 | über 70% Belegung; durchschnittlicher Zimmerpreis ca. VND 2,4 Mio. | Internationale, Business- und MICE-Nachfrage stützen Preise und Auslastung |
Jahresvergleiche sollten aufgrund der veränderten Verwaltungsgrenzen vorsichtig interpretiert werden. Zudem verwenden Hotelberater unterschiedliche Angebotsdefinitionen. Für eine einzelne Immobilie sind Mikrostandort und Vergleichsobjekte wichtiger als ein stadtweiter Durchschnitt.
Wer erzeugt die Übernachtungsnachfrage?
1. Internationale Urlauber
Kurzreisende achten besonders auf zentrale Lage, Sicherheit, Sauberkeit, Bewertungen, Service und einfachen Zugang zu Gastronomie und Sehenswürdigkeiten. Für sie kann ein kleineres Apartment nahe Nguyễn Huệ oder Bến Thành wirtschaftlich attraktiver sein als eine größere Wohnung weit außerhalb.
2. Inländische Reisende
Der Binnenmarkt ist sehr groß. Familien und Gruppen sind preissensitiver und können größere Wohnungen mit Küche, Waschmaschine, Parkplatz oder guter Ride-Hailing-Erreichbarkeit bevorzugen. Dadurch entsteht Nachfrage nach anderen Grundrissen als im internationalen Individualtourismus.
3. Geschäftsreisende
Geschäftsgäste kaufen vor allem Zeit und Zuverlässigkeit. Bürozugang, stabiles Internet, Arbeitsplatz, einfacher Check-in, Rechnungsfähigkeit, Schallschutz und Reinigung können wichtiger sein als spektakuläre Freizeiteinrichtungen.
4. MICE
Meetings, Incentives, Conferences und Exhibitions erzeugen zeitlich konzentrierte Nachfrage. Gruppenbuchungen und Firmenbudgets begünstigen häufig professionell geführte Hotels und Serviced Apartments stärker als unstrukturiert betriebene Einzelwohnungen.
5. Mittelfristige Aufenthalte
Gäste für zwei Wochen, einen Monat oder mehrere Monate haben andere Anforderungen als Wochenendtouristen. Küche, Waschmaschine, Arbeitsbereich, regelmäßige Reinigung und saubere Aufenthaltsregistrierung werden wichtiger. Hier konkurrieren Serviced Apartments besonders stark mit Hotels.
Der Hotelmarkt bestätigt 2026 echte Business-Nachfrage
Im zweiten Quartal 2026 lag die durchschnittliche Hotelauslastung nach veröffentlichten Marktdaten bei über 70%. Die durchschnittlichen Zimmerpreise stiegen gegenüber dem Vorjahr um rund 20% auf etwa VND 2,4 Millionen pro Nacht. Als Treiber wurden internationale Gäste, Unternehmen sowie MICE-Reisende genannt, obwohl die Zahl der Flüge gegenüber dem Vorjahr zurückging.
Für Immobilieninvestoren zeigt dies, dass HCMC nicht lediglich ein Markt für preisorientierte Ferienvermietung ist. Ein wesentlicher Teil der Nachfrage zahlt für Zuverlässigkeit, Lage, Service und Corporate-Kompatibilität.
Wie sieht die Rechtslage für touristische Apartmentvermietung 2026 aus?
Die 2025 eingeführte Regelung wurde häufig als generelles Verbot von Airbnb in Wohngebäuden beschrieben. Diese Darstellung ist für August 2026 nicht mehr aktuell. Decision 26/2025/QĐ-UBND wurde mit Wirkung zum 25. April 2026 durch Decision 19/2026/QĐ-UBND ersetzt.
Nach der aktuellen Regelung muss die Nutzung einer Wohnung mit Wohnungstyp, Funktion und genehmigter Planung übereinstimmen. Wird eine touristische Wohnung in einem Apartmentgebäude vermietet, muss die touristische Unterkunftstätigkeit registriert und müssen Tourismus-, Wohnungs-, Steuer-, Aufenthalts-, Sicherheits-, E-Commerce- und Brandschutzvorschriften eingehalten werden. Auch Gäste müssen ordnungsgemäß als temporäre Bewohner beziehungsweise Aufenthalte gemeldet werden.
Das ist keine pauschale Freigabe jeder Eigentumswohnung für Tagesvermietung. Projektunterlagen, Gebäudefunktion, Hausverwaltung, Registrierungsfähigkeit und konkrete lokale Anforderungen müssen vor dem Kauf geprüft werden.
Was zeigen Plattformdaten?
Als nichtamtlicher Marktindikator erfasste AirDNA im Juli 2026 rund 15.352 aktive Kurzzeitangebote im von ihm definierten HCMC-Markt. Die durchschnittliche Auslastung lag bei etwa 57%, ADR bei rund US$49 und RevPAR bei etwa US$28. Gleichzeitig war die Zahl aktiver Listings deutlich niedriger als im Vorjahr, während die Belegung zunahm.
Solche Daten sind nützlich für Trends, aber kein amtliches Register und keine Renditegarantie. Stadtweite Werte mischen verschiedene Lagen, Gebäude, Qualitätsstufen, Betreiber und Saisonmuster. Eine Investmentkalkulation sollte auf einem engen Comp-Set rechtlich vergleichbarer Einheiten basieren.
Welche Lage bedient welche Nachfrage?
| Teilmarkt | Typische Nachfrage | Häufig passendes Produkt |
|---|---|---|
| Traditioneller Kern des ehemaligen District 1 | Internationale Freizeit, Business, Kurzreisen, Events | Hotel, Serviced Apartment, rechtlich geeignete touristische Einheit |
| Ba Son–Ton Duc Thang | Premium-Business und internationale Gäste | Hochwertig geführtes Produkt |
| Tân-Sơn-Nhất-Umfeld | Transit, Crews, frühe Flüge, Geschäftsbesuche | Praktische Unterkunft mit flexiblem Check-in |
| Thảo Điền–An Phú | Mittelfristige Expat- und Familienaufenthalte | Größere möblierte oder Serviced Apartments |
| Thủ Thiêm | Wachsende Business- und Premium-Nachfrage | Moderne, professionell geführte Wohnungen |
| Vũng Tàu im erweiterten HCMC | Wochenende und Küstentourismus | Eigenständiges Ferienprodukt, nicht mit CBD vergleichbar |
Hotel, Serviced Apartment oder touristische Wohnung?
| Modell | Stärke | Schwäche |
|---|---|---|
| Hotel | Professioneller Betrieb, Corporate-Buchungen, Vollservice | Hohe Kapital- und Betriebskosten |
| Serviced Apartment | Stark für Business und längere Aufenthalte | Benötigt spezialisierten Betreiber |
| Registrierte touristische Wohnung | Flexibel und oft preislich konkurrenzfähig | Regulatorisch und operativ anspruchsvoll |
| Möblierte Monats-/Langzeitvermietung | Weniger Gästefluktuation und einfacherer Betrieb | Potentiell niedrigerer Bruttoumsatz pro Tag |
Was bestimmt Erfolg bei Kurzzeitvermietung?
- Rechtliche Betriebsfähigkeit: Nachfrage nützt nichts, wenn das Modell nicht zulässig registriert werden kann.
- Zeitbasierte Lage: tatsächliche Fahrt- und Gehzeiten sind wichtiger als Kilometerangaben.
- Betreiberqualität: dynamische Preise, Reinigung, Gästekommunikation und Bewertungen beeinflussen den Umsatz direkt.
- Passender Grundriss: Studio, Zwei-Zimmer- und Familienwohnung bedienen unterschiedliche Nutzer.
- Digitale Reputation: Bewertungen beeinflussen Konversion und Preis.
- Vertriebsmix: Abhängigkeit von nur einer Plattform erhöht Risiko.
- Lärm, Sicherheit und Check-in: einfache operative Details werden vom Gast unmittelbar bewertet.
- Aufenthaltsflexibilität: Ein Produkt, das auch Wochen- oder Monatsaufenthalte bedienen kann, ist häufig defensiver.
Bruttobuchungen sind keine Nettorendite
Die Aussage „US$100 pro Nacht möglich“ ist keine Investmentrechnung. Ausgangspunkt ist tatsächlich erzielter ADR × tatsächlich belegte Nächte. Davon werden Plattformprovision, Management, Reinigung, Wäsche, Strom, Wasser, Internet, Hausgeld, Reparaturen, Möbelerneuerung, Steuern und blockierte Nächte abgezogen.
Anschließend muss der Nettoertrag mit dem vollständigen Erwerbspreis verglichen werden. Ein Objekt kann hohe monatliche Umsätze erzielen und trotzdem eine schwache Rendite liefern, wenn es zu teuer gekauft wurde.
Acht zentrale Risiken
- Regulierung: Die Regeln haben sich bereits zwischen 2025 und 2026 geändert.
- Gebäuderisiko: Projektfunktion und Management können den Betrieb begrenzen.
- Plattformabhängigkeit: Gebühren und Algorithmen können Buchungen verändern.
- Wettbewerb: Viele ähnliche Einheiten drücken ADR.
- Betriebskosten: Tagesvermietung ist Hospitality, kein passives Vermieten.
- Flugverkehr: Ticketpreise und Kapazität beeinflussen internationale Nachfrage.
- Saisonalität: Jahresdurchschnitte können schwache Monate verdecken.
- Produkt-Mismatch: Eine gute Langzeitwohnung kann eine schlechte Kurzzeitunterkunft sein.
Viet Property Scout Prüfmodell
| Prüfung | Kernfrage |
|---|---|
| Recht | Kann genau diese Einheit im geplanten Modell legal betrieben werden? |
| Gebäude | Entsprechen Funktion, Design und Management dem Modell? |
| Nachfrage | Kommt die Nachfrage primär aus Freizeit, Business oder längeren Aufenthalten? |
| Wettbewerb | Wie viele echte Vergleichseinheiten existieren? |
| ADR | Was wird tatsächlich erzielt und nicht nur angeboten? |
| Belegung | Was ist nach Saisonbereinigung realistisch? |
| Kosten | Wie hoch ist der Nettoertrag nach vollständigem Betrieb? |
| Fallback | Kann die Wohnung bei regulatorischer Veränderung profitabel monatlich vermietet werden? |
Häufig gestellte Fragen
Ist die touristische Nachfrage 2026 stark?
Ja. Besucher- und Umsatzdaten zeigen weiter starkes Momentum, während der Hotelmarkt im zweiten Quartal über 70% durchschnittliche Auslastung meldete.
Wie wichtig sind Geschäftsreisen?
Sehr wichtig. Business und MICE tragen insbesondere zentrale Hotels und Serviced Apartments.
Ist Airbnb in HCMC verboten?
Diese pauschale Aussage ist im August 2026 nicht korrekt. Die alte 2025er Regel wurde ersetzt. Decision 19/2026 regelt touristische Apartmentvermietung ausdrücklich, verlangt aber Registrierung und Compliance. Nicht jede Wohnung ist automatisch geeignet.
Ist Tagesvermietung besser als Monatsvermietung?
Nicht zwingend. Sie kann höheren Bruttoumsatz bringen, verursacht aber mehr Kosten und regulatorisches Risiko.
Welche Lage ist die beste?
Das hängt vom Gast ab. Zentrum für Freizeit und Business, Thảo Điền für längere Expat-Aufenthalte, Flughafenlage für Transit und Vũng Tàu für Küstenfreizeit.
Welche Kennzahl ist entscheidend?
Nicht ADR oder Auslastung allein. RevPAR, Nettoertrag und Rendite auf den vollständigen Kapitaleinsatz müssen gemeinsam betrachtet werden.
Fazit
Ho-Chi-Minh-Stadt ist zuerst ein diversifizierter Hospitality-Markt und erst danach ein Kurzzeitvermietungsmarkt. Internationale und lokale Freizeitnachfrage überschneiden sich mit Geschäftsreisen, MICE und mittelfristigen Aufenthalten. Diese Diversifikation ist attraktiv, aber sie ersetzt keine Due Diligence. Das richtige Objekt muss rechtlich betreibbar sein, den richtigen Gast bedienen, professionell geführt werden und nach sämtlichen Kosten eine vernünftige Rendite erzielen. Besonders robust ist ein Investment, das heute für legale Kurzzeitnachfrage funktioniert und gleichzeitig auf Monats- oder Langzeitvermietung umgestellt werden kann, wenn sich Markt oder Regulierung ändern.