Инвестиционный вывод: спрос на краткосрочное размещение в Хошимине формируется не только туристами, приезжающими на отдых. Международные и внутренние путешественники, деловые гости, MICE, корпоративные релокации, предприниматели и специалисты на временных проектах создают несколько разных потоков спроса. В 2025 году Хошимин принял около 8,56 млн международных и 45,6 млн внутренних посетителей, а туристические доходы составили приблизительно 279 трлн донгов. В первой половине 2026 года рост продолжился. Однако высокий туристический поток не означает, что любую квартиру можно безусловно превратить в прибыльный посуточный объект. С 25 апреля 2026 года действует Decision 19/2026/QĐ-UBND, заменивший правила 2025 года и прямо регулирующий туристическую эксплуатацию квартир. Необходимо учитывать разрешенную функцию объекта, регистрацию туристического размещения, налоги, миграционный учет, безопасность и пожарные требования. Поэтому спрос должен анализироваться одновременно с юридической возможностью эксплуатации.
Почему HCMC отличается от обычного курортного рынка?
Хошимин не зависит от одного пляжного сезона. Люди приезжают ради отпуска, встреч, выставок, конференций, заводов, корпоративных проектов, медицины, покупок и родственников. Это создает спрос и в рабочие дни, и в выходные.
После административного расширения 2025 года в HCMC также вошли территории бывших Bình Dương и Bà Rịa–Vũng Tàu. Поэтому туристический рынок города теперь включает городской CBD, промышленно-деловые районы, побережье и курортный Vũng Tàu. Но эти сегменты нельзя смешивать: командировка в центре и отдых у моря — разные продукты.
Что показывают данные?
| Показатель | Значение | Инвестиционный смысл |
|---|---|---|
| Международные посетители 2025 | Около 8,56 млн | Крупная база международного спроса |
| Внутренние посетители 2025 | Около 45,6 млн | Рынок не зависит только от иностранцев |
| Туристические доходы 2025 | Около VND279 трлн | Посетители генерируют значительные расходы |
| Размещение и общепит H1 2026 | Около VND119,3 трлн, +14,3% г/г | Расходы в hospitality продолжают расти |
| Отели Q2 2026 | Загрузка выше 70%, средняя цена около VND2,4 млн за ночь | Международный, бизнес- и MICE-спрос поддерживает рынок |
Сравнения с предыдущим годом следует использовать осторожно из-за изменения административных границ. Кроме того, консультанты могут по-разному определять гостиничное предложение. Для конкретной квартиры важнее микрорайон и прямые аналоги.
Кто создает спрос?
1. Международный турист
Короткий международный визит обычно требует центральной локации, чистоты, безопасности, хороших отзывов, удобного check-in и доступа к ресторанам и достопримечательностям. Компактная квартира в центре может превосходить более крупный объект на периферии.
2. Внутренний турист
Внутренний рынок огромен. Семьи и группы могут сильнее ценить дополнительную спальню, кухню, стиральную машину, парковку и разумную цену.
3. Деловой путешественник
Бизнес-гость покупает прежде всего время и надежность. Интернет, рабочий стол, близость офиса, тишина, уборка, счет и удобный въезд часто важнее курортной инфраструктуры.
4. MICE
Конференции, выставки и корпоративные мероприятия создают резкие пики спроса. Групповые бронирования и корпоративные процедуры обычно дают преимущество профессионально управляемым гостиницам и serviced apartments.
5. Среднесрочные гости
Проживание от двух недель до нескольких месяцев требует кухни, стирки, рабочего пространства и регулярной уборки. Именно здесь serviced apartments особенно хорошо конкурируют с отелями.
Результаты гостиниц подтверждают деловой спрос
Во втором квартале 2026 года средняя загрузка гостиниц HCMC превышала 70%, а средняя стоимость номера выросла примерно на 20% год к году до около VND2,4 млн за ночь. Среди основных причин назывались международные гости, бизнес и MICE, несмотря на сокращение числа рейсов.
Это показывает, что рынок не сводится к туристам, ищущим самый дешевый Airbnb. Корпоративный сегмент готов платить за сервис, надежность и расположение.
Какова правовая ситуация с краткосрочной арендой в 2026 году?
Правила 2025 года часто называли полным запретом Airbnb в жилых комплексах. На август 2026 года это уже устаревшее описание. Decision 26/2025/QĐ-UBND был заменен Decision 19/2026/QĐ-UBND с 25 апреля 2026 года.
Согласно действующей системе, эксплуатация квартиры должна соответствовать ее типу, функции и утвержденной проектной документации. При сдаче туристической квартиры необходимо зарегистрировать деятельность туристического размещения и соблюдать законодательство о туризме, жилье, налогах, проживании, безопасности, электронной коммерции и пожарной защите. Необходимо также регистрировать временное пребывание гостей.
Это не означает, что абсолютно любая квартира автоматически разрешена для Airbnb. Нужно проверять конкретный проект, функцию помещения, правила эксплуатации здания и возможность регистрации.
Что показывают платформенные данные?
AirDNA как сторонний аналитический источник отслеживал в июле 2026 года около 15 352 активных краткосрочных объявлений в своем рынке HCMC. Средняя загрузка оценивалась примерно в 57%, ADR — около US$49, RevPAR — около US$28. Количество активных предложений заметно сократилось год к году, при этом загрузка выросла.
Это полезный индикатор направления, но не официальный реестр и не гарантия доходности. Средние значения смешивают разные районы, здания, операторов и типы объектов.
Какая локация подходит какому спросу?
| Зона | Основной спрос | Подходящий формат |
|---|---|---|
| Традиционный центр бывшего District 1 | Туризм, бизнес, city break, мероприятия | Отель, serviced apartment, легальная туристическая квартира |
| Ba Son–Ton Duc Thang | Премиальный и корпоративный спрос | Профессионально управляемый продукт |
| Район Tân Sơn Nhất | Транзит, экипажи, ранние рейсы, бизнес | Практичное размещение с удобным круглосуточным доступом |
| Thảo Điền–An Phú | Экспаты, семьи, среднесрочное проживание | Более крупные меблированные квартиры |
| Thủ Thiêm | Растущий бизнес и премиум | Современное управляемое жилье |
| Vũng Tàu | Морской отдых и выходные | Отдельный курортный продукт |
Отель, serviced apartment или туристическая квартира?
| Модель | Преимущество | Недостаток |
|---|---|---|
| Отель | Профессиональный сервис и корпоративные продажи | Высокие расходы |
| Serviced apartment | Сильная позиция для бизнеса и длительного проживания | Нужен специализированный оператор |
| Зарегистрированная туристическая квартира | Гибкость и домашний формат | Регуляторная и операционная чувствительность |
| Месячная меблированная аренда | Проще эксплуатация и меньше смен гостей | Потенциально ниже дневная выручка |
Что реально определяет успех?
- Законность: модель должна быть разрешена для конкретной квартиры.
- Реальное время в пути: важнее расстояния по прямой.
- Качество управления: цены, уборка и отзывы влияют на доход напрямую.
- Правильный тип квартиры: разные гости требуют разных планировок.
- Цифровая репутация: рейтинг влияет на бронирование.
- Каналы продаж: зависимость от одной платформы опасна.
- Тишина, безопасность, check-in: базовые детали имеют большое значение.
- Гибкость срока: недельные и месячные бронирования могут снижать сезонность.
Выручка не равна доходности
Фраза «можно сдавать за US$100 в сутки» ничего не говорит об инвестиционном результате. Нужно считать реальный ADR × реально занятые ночи, а затем вычитать комиссии платформ, управление, уборку, прачечную, коммунальные расходы, интернет, обслуживание здания, ремонт, мебель, налоги и незаполняемые периоды.
После этого чистый доход сравнивается с полной стоимостью покупки. Высокая выручка может давать слабую доходность при чрезмерно дорогой цене приобретения.
Восемь основных рисков
- Регулирование: правила уже существенно менялись в 2025–2026 годах.
- Правила здания: не каждый проект подходит для туристической эксплуатации.
- Платформы: алгоритмы и комиссии могут изменяться.
- Конкуренция: похожие квартиры давят на ADR.
- Операционные расходы: посуточная аренда — это гостиничный бизнес.
- Авиация: стоимость билетов и количество рейсов влияют на спрос.
- Сезонность: средний показатель может скрывать слабые месяцы.
- Несоответствие продукта: хорошая долгосрочная квартира не всегда хороша для короткого проживания.
Модель Viet Property Scout
| Проверка | Вопрос |
|---|---|
| Право | Можно ли законно эксплуатировать именно эту квартиру? |
| Здание | Соответствуют ли функция и правила управления? |
| Спрос | Кто основной гость — турист, бизнес или долгосрочный специалист? |
| Конкуренция | Сколько действительно похожих объектов? |
| ADR | Какова реальная, а не рекламная цена? |
| Загрузка | Какова реалистичная годовая загрузка? |
| Расходы | Сколько остается после всей эксплуатации? |
| Альтернатива | Можно ли перейти на месячную или долгосрочную аренду? |
Часто задаваемые вопросы
Силен ли туристический спрос в 2026 году?
Да. Данные по посетителям и гостиницам показывают продолжающийся рост.
Важны ли деловые поездки?
Да. Бизнес и MICE являются важными источниками спроса в центре.
Airbnb запрещен?
Полный запрет — некорректное описание на август 2026 года. Текущее решение регулирует туристические квартиры и требует регистрации, но не делает автоматически разрешенной каждую квартиру.
Посуточно всегда выгоднее?
Нет. Валовая выручка может быть выше, но расходы и риски также выше.
Какая зона лучшая?
Это зависит от целевого гостя: центр — короткий туризм и бизнес, Thảo Điền — средний срок, аэропорт — транзит, Vũng Tàu — отдых.
Какой показатель главный?
Нужно оценивать RevPAR, чистый операционный доход и доходность на весь инвестированный капитал вместе.
Вывод
Хошимин — прежде всего диверсифицированный hospitality-рынок, а уже затем рынок посуточной аренды. Туризм пересекается с бизнесом, MICE и временными профессиональными поездками. Это дает устойчивую базу спроса, но не отменяет юридической проверки и расчета чистой экономики. Сильный объект должен быть законно эксплуатируемым, соответствовать своему гостю, профессионально управляться и сохранять разумную доходность после всех затрат. Особенно ценен объект, который при изменении регулирования можно перевести в конкурентную месячную или долгосрочную аренду.