У 2026 році ринок нерухомості Хошимина перейшов у нову фазу, де попередньої тези про дефіцит пропозиції вже недостатньо. Після об'єднання з Bình Dương та Bà Rịa–Vũng Tàu місто стало значно більшим адміністративно й економічно. Одночасно інфраструктурна історія сходу переходить від планів до реального використання: Metro Line 1 працює, Ring Road 3 наближається до завершення, розширюються під'їзди до коридору Long Thành, а міжнародний аеропорт готується до комерційної експлуатації. Водночас житлова пропозиція поступово відновлюється, а покупці стають чутливішими до ціни, процентних ставок і ліквідності. Тому головне питання вже не «чи зростатиме схід», а де саме інфраструктура створює справжній попит.
У 2026 році саме поняття HCMC потрібно читати по-новому
Із 1 липня 2025 року новий Хошимін об'єднує колишній HCMC, Bình Dương та Bà Rịa–Vũng Tàu. Площа мегаполіса становить приблизно 6 772,59 км², а населення перевищує 14 млн осіб. Це критично для аналізу даних, оскільки різні звіти можуть і надалі використовувати різні географічні межі.
Падіння чи зростання середнього показника в розширеному HCMC не означає автоматично аналогічної динаміки у Thảo Điền, Thu Thiem чи старому Thủ Đức. Дешевша нова пропозиція в колишньому Bình Dương може змінити загальний середній показник без зміни конкретних центрально-східних ринків.
Ключові показники 2026 року
| Показник | Стан | Інвестиційне значення |
|---|---|---|
| Масштаб нового міста | Близько 6 772,59 км² і понад 14 млн жителів | Ринок став багатополярним |
| Нові квартири Q1 | 1 642 одиниці за CBRE | Пропозиція починає відновлюватися |
| Частка сходу Q1 | Близько 85% первинної пропозиції за Savills | Схід залишається головним квартирним ринком |
| Середня первинна ціна Q1 | Приблизно 91 млн VND/м² | Доступність житла стає обмеженням |
| Абсорбція Q1 | Близько 40% | Покупець значно вибірковіший |
| Нові квартири Q2 | 850 одиниць, -48% квартал до кварталу | Відновлення пропозиції залишається нерівномірним |
| Ring Road 3 | Звільнення землі завершено, завершення всієї траси заплановане на 2026 рік | Підсилюється регіональний зв'язок |
| Long Thành | Комерційний запуск запланований із 1 грудня 2026 року | Новий економічний фактор для східного коридору |
Що насправді входить до східного коридору?
Схід HCMC не є одним однорідним ринком. Thu Thiem є преміальним продовженням CBD. Thảo Điền та An Phú мають сформований міжнародний житловий і орендний попит. Далі на схід райони Thủ Đức і Suối Tiên більше залежать від університетів, технологій та транспортних зв'язків. Dĩ An і колишній Bình Dương мають індустріальну й трудову основу. Đồng Nai та Long Thành лежать поза адміністративним HCMC, але є природним продовженням східної економічної осі.
1. Thu Thiem: преміальна локація з дорогою точкою входу
Thu Thiem розташований навпроти традиційного CBD і розвивається як сучасний фінансовий, комерційний і преміальний житловий центр. Потенційними користувачами тут є керівники, забезпечені родини, іноземці та корпорації.
Проте висока якість локації не скасовує ризик переплати. Якщо ціна входу надмірна, чиста орендна дохідність може бути слабкою навіть у хорошому проєкті.
2. Thảo Điền та An Phú: Metro Line 1 вже працює
Metro Line 1 між Bến Thành і Suối Tiên перетворилася з майбутнього проєкту на реально використовувану транспортну систему. Для нерухомості це важливо, оскільки тепер можна оцінювати фактичну поведінку пасажирів та вплив на мобільність.
Однак частину ефекту метро вже враховано в цінах. Тому потрібно перевіряти реальну відстань до станції, якість будинку, орендні ставки, вакантність, шум і конкурентну пропозицію.
3. Suối Tiên і східний Thủ Đức: університети, технології та нові зв'язки
Район Suối Tiên і Національного університету має змішану базу попиту: студентів, працівників, технологічний сектор і сервіси. Майбутні метро-зв'язки з територіями колишнього Bình Dương можуть додатково підсилити роль цього вузла.
Але карта майбутньої інфраструктури не замінює наявну громаду. Якісний проєкт повинен мати реальні послуги, мешканців і зрозумілу юридичну основу вже сьогодні.
Ring Road 3 може мати ще глибший регіональний ефект
Metro Line 1 покращує радіальний маршрут центр–схід. Ring Road 3 здатна змінити рух між промисловістю, логістикою, житлом і головними автомагістралями без обов'язкового проїзду через центральні райони.
Завершене звільнення землі та значний прогрес будівництва роблять проєкт значно реальнішим у 2026 році. Але сама дорога не створює житловий попит. Для цього потрібні робочі місця, школи, медицина, торгівля та повсякденна інфраструктура.
An Phú–Long Thành: один із ключових напрямків
Розширення з'єднання від An Phú до автомагістралі HCMC–Long Thành–Dầu Giây відбувається одночасно з підготовкою аеропорту Long Thành. Аеропорт розташований у Đồng Nai, проте його економічний вплив безпосередньо стосується східного входу в HCMC.
Тестові операції заплановані на вересень–листопад 2026 року, а комерційна експлуатація — з 1 грудня. Це може створити попит у логістиці, готелях, офісах і житлі для працівників.
Проте не кожна нерухомість між HCMC і Long Thành отримає однакову вигоду. Реальний час у дорозі та економічна функція конкретного місця залишаються вирішальними.
Житлова пропозиція: схід домінує, але покупець став сильнішим
CBRE зафіксувала 1 642 нові квартири у першому кварталі 2026 року. Savills у ширшому охопленні оцінював новий запуск приблизно у 1 900 одиниць, первинний запас — у 4 700 квартир, а частку сходу — приблизно у 85%. Абсорбція при цьому знизилася приблизно до 40%, а первинна ціна становила близько 91 млн донгів за квадратний метр.
У другому кварталі CBRE зафіксувала лише 850 нових квартир. Отже, величезного надлишку поки немає, але ринок став значно більш конкурентним для забудовників.
До 2028 року схід може отримати приблизно половину нового квартирного портфеля
Savills очікує приблизно 58 тисяч нових квартир до 2028 року, близько половини яких припадатиме на схід. Це підтверджує довгострокове значення регіону, але водночас означає значну майбутню конкуренцію для інвесторів.
Потрібно рахувати не лише сьогоднішню пропозицію, а й проєкти, які будуть передані протягом наступних 24–36 місяців.
Колишній Bình Dương змінює структуру мегаполіса
Dĩ An, Thuận An та інші сильні ринки колишнього Bình Dương тепер входять до HCMC. Там є більший земельний резерв, нижчі ціни й реальна база робочих місць у промисловості та логістиці.
Але така квартира не є прямою заміною квартирі в Thảo Điền. Різняться орендарі, рівень доходів, ціни та ліквідність. Єдина адміністративна назва не означає єдиний комерційний ринок.
Соціальне житло додає нову пропозицію для реального користувача
HCMC реалізує велику програму соціального житла на 2026–2030 роки, включно приблизно з 50 тисячами соціальних орендних квартир у рамках ширшої програми. Уже у 2026 році десятки тисяч одиниць перебувають у будівництві або підготовці.
Це не конкурент преміальному Thu Thiem, але важливий фактор для районів із великим робітничим і сімейним попитом.
Профіль основних субринків
| Район | Драйвер | Можливість | Ризик |
|---|---|---|---|
| Thu Thiem | Фінанси та CBD | Преміальна довгострокова позиція | Висока ціна входу |
| Thảo Điền / An Phú | Метро, експати, сервіси | Сформований орендний ринок | Премія метро вже частково врахована |
| Східний Thủ Đức / Suối Tiên | Університет, технології, метро | Довгострокове зростання | Велика різниця якості проєктів |
| Dĩ An / колишній Bình Dương | Промисловість та зайнятість | Нижча ціна входу | Інший профіль попиту |
| Long Thành | Аеропорт і логістика | Новий регіональний каталізатор | Ризик спекулятивної переоцінки |
Іноземний інвестор повинен перевіряти конкретний об'єкт
Навіть у якісному проєкті не кожна квартира може бути доступною іноземцю. Потрібно перевірити право проєкту на іноземне володіння, залишок квоти, юридичний статус конкретної квартири, земельні права, застави та документи передачі. Загальне правило для багатоквартирного будинку обмежує іноземне володіння приблизно 30% житлових квартир, а право власності іноземної фізичної особи зазвичай має визначений законом строк.
Метод Viet Property Scout
- Find: знайти реальний двигун попиту: транспорт, роботу, університет, аеропорт, технології чи промисловість.
- Verify: перевірити реальний хід інфраструктури, забудовника, право, квоту й конкретну квартиру.
- Invest: порівняти ціну з чистою орендою, майбутньою конкуренцією та консервативним виходом.
Три сценарії на 2026–2028 роки
Базовий: Ring Road 3 завершується, Long Thành починає працювати, транспортна доступність покращується. Якісні об'єкти залишаються сильними, але більше пропозиції обмежує безконтрольне зростання.
Позитивний: нові метро та економічне зростання колишнього Bình Dương і Long Thành прискорюються. Схід стає повноцінною багатополярною економікою.
Ризиковий: дороге фінансування зберігається, а пропозиція випереджає попит. Проєкти, де інфраструктурна премія вже надмірно врахована в ціні, коригуються сильніше.
Поширені запитання
Чи залишається схід найкращим напрямком?
Він залишається найважливішим напрямком розвитку, але якість конкретного проєкту важливіша за загальну назву регіону.
Чи гарантує Metro Line 1 зростання вартості?
Ні. Метро є реальною перевагою, але частину ефекту вже враховано в цінах.
Чи робить Long Thành вигідною всю східну нерухомість?
Ні. Реальний ефект залежить від доступу, зайнятості, планування й ціни входу.
Чи знизить нова пропозиція ціни?
Не обов'язково. Вона підсилює конкуренцію, але сильні законні проєкти з реальним попитом можуть утримувати вартість краще.
Висновок
У 2026 році історія Хошимина вже не обмежується фразою «схід зростає». Metro Line 1 працює, Ring Road 3 наближається до завершення, Long Thành готується до запуску, а новий мегаполіс об'єднав старий HCMC із Bình Dương та Bà Rịa–Vũng Tàu. Одночасно повертається пропозиція житла, а покупці стають вибірковішими.
Найсильніша інвестиція тому не обов'язково найближча до метро чи автомагістралі. Значно важливіше, щоб інфраструктура була пов'язана з реальними користувачами, робочими місцями, функціонуючими сервісами, перевіреним правом, обґрунтованою ціною та реальною ліквідністю виходу. Саме це перетворює східний коридор із маркетингової історії про майбутнє на перевірювану інвестиційну можливість.