Найнебезпечніше спрощення для іноземного покупця у В'єтнамі — запитати лише: «Іноземці можуть купувати в цьому проєкті?». Насправді це кілька незалежних юридичних тестів. Проєкт може бути дозволеним, але quota конкретного будинку вже заповнена. Quota може бути вільною, але сам покупець не відповідає вимогам. Buyer, project і quota можуть бути правильними, а proposed seller-to-buyer route — не відповідати передбаченому законом способу придбання. Навіть після цього залишається питання: яке право буде записано в Certificate та на який строк?
Чотири окремі ворота VPS
| Ворота | Питання | Що доводиться |
|---|---|---|
| 1. Buyer Eligibility | Чи може цей конкретний іноземець володіти? | Особиста правова допустимість |
| 2. Project Eligibility | Чи відкритий цей project/project part? | Defense/security і official list |
| 3. Foreign Quota | Чи є вільна місткість у building/block? | Кількісна можливість реєстрації |
| 4. Ownership/Transfer | У кого купується і яке право? | Certificate, строк та transfer |
Жодна позитивна відповідь не замінює інші.
Buyer Eligibility
Housing Law включає іноземних фізичних осіб, яким дозволено в'їзд до В'єтнаму, до потенційно допустимих власників у визначених законом формах. Практична перевірка включає чинний іноземний паспорт та доказ законного в'їзду на момент housing transaction.
Звичайний режим також не слід застосовувати механічно до осіб із дипломатичними або консульськими привілеями та імунітетами.
Project Eligibility
Не вся commercial housing автоматично доступна іноземцю. Житло має належати до housing investment project, який не знаходиться в зоні, де необхідно забезпечувати національну оборону та безпеку.
Практична перевірка проводиться через актуальний список provincial authority і housing management agency.
Зміна 2026 року
Decree 54/2026 уточнив механізм формування списків. Якщо лише частина project area знаходиться поза defense/security restricted area, провінційний орган може визначити саме дозволену частину проєкту.
Тому назва master project сама по собі може бути занадто широкою. Потрібні exact phase, block і location.
Не є достатнім доказом
- Іноземці вже живуть у проєкті.
- Broker каже, що foreign sales дозволені.
- Developer має international sales team.
- Інший tower має foreign owners.
- Стара маркетингова brochure.
Foreign Eligibility не замінює project due diligence
Навіть permitted project потрібно перевіряти щодо land rights, developer, permits, sale eligibility, mortgage і Certificate pathway.
Foreign ownership status — лише один юридичний параметр.
Foreign Quota
У допустимому condominium іноземні організації та фізичні особи загалом можуть володіти максимум 30% residential apartments.
Якщо будівля має кілька units або blocks зі спільним basement, Decree 95 застосовує межу до відповідної unit або block. Тому quota сусідньої башти нічого не гарантує для вашої.
Приклад
500 residential units створюють теоретичну межу 150 foreign apartments. Якщо ця capacity використана, наступний іноземець не отримує право лише через те, що project approved.
Project eligibility і quota availability — різні речі.
Джерело quota
Provincial housing portal має публікувати дозволену кількість іноземного житла та інформацію про відповідні придбання і Certificates. Seller/project owner також повинен перевіряти інформацію перед contract.
Тому старий screenshot не є достатнім підтвердженням.
Independent Houses
Для villas та terraced houses діє не condominium 30% rule, а загальна межа 250 independent houses у території з population equivalent to a ward. Decree 95 використовує орієнтир 10 000 осіб.
Seller Route
Після buyer, project і quota потрібно визначити, хто продає. Housing Law прямо перелічує дозволені форми придбання для відповідних foreign buyers.
Серед них — купівля commercial housing у housing investment project owner та придбання відповідного житла в іншої foreign organization або foreign individual, що законно володіє ним у передбаченому режимі.
Resale у Vietnamese Owner
Сам факт того, що apartment знаходиться у foreign-eligible project, не означає автоматично, що звичайний Vietnamese individual resale може бути напряму куплений будь-яким foreign individual.
Конкретний seller-to-foreign-buyer route повинен бути підтверджений до deposit через застосовний housing/registration process.
VPS розділяє «проєкт дозволений» і «ця конкретна угода legally executable».
Foreign-to-Foreign
Housing Law прямо передбачає відповідні придбання житла одним допустимим foreign buyer у іншого foreign owner.
Але buyer eligibility, quota та ownership duration все одно потрібно перевіряти.
Certificate і ownership right
Правильно оформлений foreign owner може отримати Certificate і реалізовувати багато звичайних прав власника в межах спеціальних правил.
Тому потрібно знати не лише «можу купити», а що саме буде зареєстровано.
До 50 років
Для звичайного foreign individual ownership term може становити до 50 років від дати видачі Certificate. Строк має бути прямо зазначений у Certificate.
Це не автоматично 50 років від booking date.
Extension
Передбачено одну можливість продовження до додаткових 50 років при дотриманні умов. За процедурою заяву потрібно подавати щонайменше за три місяці до завершення первинного строку.
Тому 50+50 — potential structure, а не гарантовані 100 років.
Шлюб із громадянином В'єтнаму
Foreign individual, одружений із Vietnamese citizen і такий, що проживає у В'єтнамі, може мати права власника як Vietnamese citizen. Це спеціальний режим.
Ownership та Land Rights
Condominium ownership не дорівнює індивідуальній власності на окремий land plot. Apartment, common rights і project land потрібно читати разом із Certificate.
Оренда
Foreign individual owner може здавати законно належне житло для дозволених цілей за умови виконання відповідних notification і tax obligations.
Продаж до expiry
До завершення строку foreign owner може продати або подарувати житло особі, яка має право ним володіти.
При продажу іншому foreign buyer перевірки quota та eligibility виникають знову.
VPS Safety Matrix
| Контроль | Green | Red |
|---|---|---|
| Buyer | Eligibility verified | Лише passport copy |
| Project | Official current list | Sales claim |
| Block | Exact building checked | Інший tower як доказ |
| Quota | Current check | Old spreadsheet |
| Seller | Legal route confirmed | «Усі resale дозволені» |
| Certificate | Term і registration clear | Unclear ownership result |
До Deposit
- Визначити buyer status.
- Перевірити passport та entry.
- Зафіксувати exact project/tower/block/unit.
- Перевірити official project list.
- Перевірити eligible project part.
- Перевірити exact quota.
- Встановити seller route.
- Визначити Certificate і term.
- Зробити deposit conditional на успішний legal check.
Небезпечні фрази
- «Є 30%, значить можете купити».
- «Тут багато іноземців».
- «Quota була вільна минулого року».
- «Vietnamese owner може продати будь-кому».
- «Гарантовані 50+50».
- «В проєкті є Certificates, тому ваш теж гарантований».
Viet Property Scout
- Find: знайти asset у реальному foreign-buyer universe.
- Verify: окремо перевірити buyer, project, block, quota, seller route та Certificate.
- Invest: рахувати yield та exit тільки після доказу registrable ownership.
Поширені запитання
Foreign-eligible project означає будь-яку квартиру?
Ні. Потрібні quota, exact block, legal seller route та buyer eligibility.
30% — це весь master project?
Не обов'язково. Для condominium базою є relevant building/unit/block.
50 років від contract date?
Для звичайного foreign individual строк рахується від Certificate date.
Ще 50 років гарантовані?
Ні. Це extension mechanism, а не автоматичне право.
Будь-який Vietnamese resale можна купити?
Не слід припускати. Конкретний acquisition route необхідно підтвердити.
Висновок
Foreign-buyer safety — це не badge «foreign approved». Це безперервний ланцюг: buyer eligibility, project eligibility, exact quota, seller route та Certificate ownership.
У системі Viet Property Scout лише після перевірки всіх цих шарів нерухомість переходить із категорії «маркетингово доступна іноземцю» в категорію «юридично перевірена для конкретного foreign buyer». Після цього можна оцінювати ціну, rent і exit liquidity.