Der Immobilienmarkt von Ho-Chi-Minh-Stadt hat 2026 eine Phase erreicht, in der die frühere Knappheitslogik nicht mehr ausreicht. Die Stadt ist nach dem Zusammenschluss mit Bình Dương und Bà Rịa–Vũng Tàu administrativ und wirtschaftlich wesentlich größer geworden. Gleichzeitig ist die Infrastruktur im Osten von einer Zukunftserzählung zunehmend zu real nutzbarer Infrastruktur geworden: Metro Line 1 ist in Betrieb, Ring Road 3 nähert sich der Fertigstellung, die Zufahrt zum Long-Thành-Korridor wird ausgebaut und der neue internationale Flughafen steht kurz vor dem kommerziellen Betrieb. Parallel erholt sich das Wohnungsangebot und Käufer reagieren stärker auf Preis, Zinsen und Liquidität. Entscheidend ist deshalb nicht mehr, ob „der Osten steigt“, sondern welche Mikrolagen Infrastruktur tatsächlich in messbare Nachfrage umwandeln.
Die neue Stadtgrenze verändert jeden Marktvergleich
Seit dem 1. Juli 2025 umfasst das neue Ho-Chi-Minh-Stadt das frühere HCMC sowie Bình Dương und Bà Rịa–Vũng Tàu. Die neue Metropole verfügt über rund 6.772,59 km² Fläche und mehr als 14 Millionen Einwohner. Für Immobilienanalysen ist das wesentlich, weil Marktberichte nicht immer dieselbe Geografie verwenden. Manche Wohnungsdaten beziehen sich weiterhin auf das frühere HCMC, während andere den neuen Großraum einbeziehen.
Ein Durchschnittspreis für das erweiterte HCMC darf deshalb nicht direkt als Preisentwicklung in Thảo Điền, Thu Thiem oder dem alten Thủ-Đức-Markt interpretiert werden. Neue Einheiten in früheren Bình-Dương-Gebieten können den Gesamtdurchschnitt verändern, obwohl sich die Preise im etablierten Osten kaum bewegen.
Wichtige Marktdaten 2026
| Indikator | 2026 | Bedeutung |
|---|---|---|
| Neue Stadtgröße | Ca. 6.772,59 km² und über 14 Mio. Einwohner | HCMC ist heute ein polyzentrischer Immobilienmarkt |
| Neue Wohnungen Q1 | 1.642 Einheiten laut CBRE | Das Angebot erholt sich von extrem niedrigen Niveaus |
| Ostanteil Primärmarkt Q1 | Rund 85% laut Savills | Der Osten bleibt der wichtigste Wohnungskorridor |
| Primärpreis Q1 | Rund 91 Mio. VND/m² laut Savills | Erschwinglichkeit begrenzt die Nachfrage |
| Absorption Q1 | Rund 40% | Käufer werden selektiver |
| Neue Wohnungen Q2 | 850 Einheiten, 48% weniger q-o-q | Die Angebotswende verläuft nicht gleichmäßig |
| Ring Road 3 | Flächenfreimachung abgeschlossen, Fertigstellung 2026 angestrebt | Neue Querverbindungen stärken den Osten |
| Long Thành Airport | Kommerzieller Start ab 1. Dezember 2026 geplant | Stärkt die Bedeutung des östlichen Wirtschaftsraums |
Was ist der Ostkorridor überhaupt?
Der Ostkorridor ist kein homogener Teilmarkt. Für Wohnimmobilien umfasst er verschiedene Ebenen: Thu Thiem als hochwertige CBD-Erweiterung, Thảo Điền und An Phú als etablierte internationale Wohnlagen, weiter östlich gelegene Teile von Thủ Đức und Suối Tiên sowie regionale Verbindungen zu Dĩ An und früherem Bình Dương. Hinzu kommt die Verbindung nach Đồng Nai und Long Thành außerhalb der heutigen HCMC-Grenze.
Jede dieser Lagen hat eine andere Nachfragequelle. Deshalb ist „Ost-HCMC“ als Investmentbegründung zu ungenau.
1. Thu Thiem: höchste Standortqualität, aber hoher Einstiegspreis
Thu Thiem liegt unmittelbar gegenüber dem traditionellen CBD und entwickelt sich zu einem wichtigen Finanz-, Büro- und Premiumwohnstandort. Die Nachfrage richtet sich stärker an wohlhabende Endnutzer, Führungskräfte, Unternehmen, Ausländer und institutionell orientierte Käufer als in vielen äußeren Stadtteilen.
Gerade deshalb ist die Preisdisziplin entscheidend. Bei sehr hohen Einstiegspreisen können selbst hochwertige Objekte nur geringe Nettomietrenditen liefern. Ein Investor muss daher prüfen, ob die Lageprämie später tatsächlich durch Miete oder Wiederverkauf kompensiert werden kann.
2. Thảo Điền und An Phú: Metro Line 1 ist kein Versprechen mehr
Metro Line 1 zwischen Bến Thành und Suối Tiên ist inzwischen im täglichen Betrieb. Das verändert die Qualität der Infrastrukturthese. Vor Eröffnung war die Metro eine erwartete Verbesserung; 2026 ist sie messbar genutzt und beeinflusst tatsächlich Mobilitätsentscheidungen.
Allerdings wurde die Nähe zur Metro in vielen Projekten bereits vor Jahren eingepreist. Eine Wohnung sollte deshalb nicht allein wegen „500 Meter zur Station“ gekauft werden. Tatsächlicher Fußweg, Zugang, Verkehrslärm, Gebäudemanagement, realisierte Mieten, Leerstand und Konkurrenzangebot sind wesentlich wichtiger.
3. Suối Tiên und östliches Thủ Đức: Metro, Universitäten und regionale Verbindung
Rund um Suối Tiên und die National University entsteht ein anderer Nachfragemix. Studenten, Beschäftigte, Technologieunternehmen und Dienstleistungsbetriebe ergänzen die klassische Wohnnachfrage. Gleichzeitig soll die Metronetzplanung den heutigen Ostkorridor künftig stärker mit früheren Bình-Dương-Gebieten verbinden.
Das schafft langfristiges Potenzial. Es bedeutet aber nicht, dass jedes heute angebotene Projekt dieselbe Qualität besitzt. Funktionierende Nachbarschaft, bestehende Dienstleistungen und reale Übergabe sind stärker als eine Präsentation voller zukünftiger Infrastruktur.
Ring Road 3 könnte strukturell wichtiger sein als eine einzelne Metrostation
Metro Line 1 verbessert die lineare Verbindung zwischen Zentrum und Osten. Ring Road 3 verändert dagegen die regionale Bewegungsstruktur. Sie verbindet Industrie-, Logistik-, Wohn- und Beschäftigungszonen, ohne dass jede Fahrt durch die Innenstadt führen muss.
Da die Grundstücksfreimachung abgeschlossen und die Bauausführung weit fortgeschritten ist, ist Ring Road 3 im Jahr 2026 deutlich näher an einer realen Infrastrukturwirkung. Für Grundstücke gilt dennoch: Eine neue Straße schafft Erreichbarkeit, aber keine automatische Endnutzernachfrage. Schulen, Arbeitsplätze, Handel und Dienstleistungen müssen folgen.
An Phú und Long Thành: einer der wichtigsten Korridore der nächsten Jahre
Die Erweiterung der Verbindung vom An-Phú-Knoten zur HCMC–Long-Thành–Dầu-Giây-Autobahn wird parallel zur Vorbereitung des Flughafens Long Thành vorangetrieben. Der Flughafen liegt in Đồng Nai und nicht in HCMC, sein ökonomischer Einfluss betrifft jedoch unmittelbar den östlichen Stadteingang.
Testbetrieb ist für September bis November 2026 vorgesehen, der kommerzielle Start derzeit ab dem 1. Dezember 2026. Dadurch können Flughafen-, Logistik-, Hotel-, Büro- und Beschäftigungsfunktionen entlang des Korridors an Bedeutung gewinnen.
Die falsche Schlussfolgerung wäre jedoch, jede Immobilie zwischen HCMC und Long Thành automatisch als Gewinner zu behandeln. Reisezeit, Anschlussqualität, lokale Arbeitsplätze, Planung und Einstiegspreis entscheiden über den tatsächlichen Effekt.
Wohnungsangebot: Der Osten dominiert, aber Käufer haben mehr Macht
CBRE meldete im ersten Quartal 2026 insgesamt 1.642 neue Wohnungen. Savills kam in seiner breiteren Markterfassung auf rund 1.900 neue Einheiten, rund 4.700 Einheiten Primärbestand und einen Ostanteil von etwa 85%. Gleichzeitig sank die Absorption auf ungefähr 40% und der durchschnittliche Primärpreis lag bei etwa 91 Millionen VND pro Quadratmeter.
Im zweiten Quartal sank das neue Apartmentangebot laut CBRE auf nur 850 Einheiten. Der Markt leidet also nicht unter einem plötzlichen massiven Überangebot. Gleichzeitig ist die Phase vorbei, in der nahezu jedes hochpreisige Produkt sofort Käufer fand. Zahlungspläne, Finanzierung, Projektstatus und Mikrolage gewinnen an Bedeutung.
Bis 2028 bleibt der Osten Zentrum des neuen Apartmentangebots
Savills erwartet bis 2028 rund 58.000 zusätzliche Wohnungen aus etwa 80 Projekten, wobei ungefähr die Hälfte im Osten liegen soll. Diese Zahl ist gleichzeitig positiv und riskant. Sie bestätigt die Rolle des Ostens als Wachstumsschwerpunkt, bedeutet aber auch, dass heutige Käufer in zwei oder drei Jahren gegen tausende neue Wohnungen um Mieter und Wiederverkaufskäufer konkurrieren können.
Die entscheidende Frage lautet daher nicht nur, wie viele Einheiten ein Projekt hat, sondern wie viele Konkurrenzprojekte im selben Preissegment innerhalb der nächsten 24 bis 36 Monate fertiggestellt werden.
Der Zusammenschluss mit Bình Dương verändert das Angebot strukturell
Dĩ An, Thuận An und weitere frühere Bình-Dương-Märkte gehören heute zur neuen Stadt HCMC. Dort stehen größere Flächenreserven und häufig niedrigere Wohnungspreise zur Verfügung, während industrielle Beschäftigung eine reale Endnutzerbasis schafft.
Diese Märkte sind jedoch nicht mit Thảo Điền oder Thu Thiem austauschbar. Ein günstigeres Apartment in Dĩ An bedient typischerweise einen anderen Mieter und Käufer. Investoren sollten deshalb die neue administrative Einheit nicht mit einem einheitlichen Preis- und Nachfragemarkt verwechseln.
Sozialwohnungen erweitern das Angebot für Endnutzer
Für 2026–2030 verfolgt die neue Metropole ein umfangreiches Sozialwohnungsprogramm, darunter rund 50.000 geplante Mietwohnungen innerhalb eines wesentlich größeren Gesamtziels. Bereits 2026 befinden sich zahlreiche Projekte mit zehntausenden Einheiten im Bau oder in Vorbereitung.
Diese Produkte konkurrieren nicht direkt mit Luxusprojekten im Osten. Sie zeigen aber, dass die Stadt die Wohnungsfrage zunehmend über reale Arbeitnehmer- und Familiennachfrage angeht. Besonders in ehemaligen Bình-Dương-Industriegebieten kann dies den gesamten Miet- und Wohnungsmarkt beeinflussen.
Welche Teilmärkte sind 2026 besonders relevant?
| Teilmarkt | Treiber | Chance | Risiko |
|---|---|---|---|
| Thu Thiem | Finanzzentrum und CBD-Erweiterung | Hochwertige Nachfrage | Sehr hoher Einstiegspreis |
| Thảo Điền / An Phú | Metro, Expats, Schulen und Dienstleistungen | Bewährter Mietmarkt | Metroprämie teilweise bereits eingepreist |
| Östliches Thủ Đức / Suối Tiên | Metro, Universität, Technologie | Langfristiges Wachstum | Starke Unterschiede zwischen Projekten |
| Dĩ An / früheres Bình Dương | Industrie, Beschäftigung, künftige Metro | Breitere Nachfrage und niedrigere Preise | Nicht direkt mit Kernlagen vergleichbar |
| Long-Thành-Korridor | Flughafen und Logistik | Neuer Wirtschaftstreiber | Timing- und Spekulationsrisiko |
Ausländische Käufer müssen die konkrete Einheit prüfen
Projektqualität allein bedeutet nicht, dass jede Wohnung für einen ausländischen Käufer verfügbar ist. Projektzulässigkeit, verbleibende Ausländerquote, rechtlicher Status, Landrechte, Belastungen und Übergabedokumente müssen geprüft werden. Für Apartments gilt grundsätzlich eine Begrenzung des ausländischen Eigentumsanteils auf bis zu 30% der Wohneinheiten eines Gebäudes, während die Eigentumsdauer für ausländische Privatpersonen regelmäßig zeitlich begrenzt ist.
Eine mündliche Aussage des Verkäufers über verfügbare „foreign quota“ ersetzt daher keine Dokumentenprüfung.
Die Viet-Property-Scout-Methode
- Find: Den realen Nachfragetreiber bestimmen: Metro, Arbeitsplatz, Flughafen, Universität, Industrie oder bestehende Community.
- Verify: Infrastrukturfortschritt, Projektstatus, Entwickler, Ausländerquote und konkrete Einheit prüfen.
- Invest: Nettomiete, Wettbewerbsangebot und Exit-Liquidität gegen den Einstiegspreis testen.
Drei Szenarien 2026–2028
Basisszenario: Ring Road 3 wird fertiggestellt, Long Thành beginnt den Betrieb und die östliche Erreichbarkeit verbessert sich. Qualitativ gute Projekte bleiben gefragt, aber neues Angebot begrenzt extreme Preissprünge.
Positives Szenario: Weitere Metrolinien kommen schneller voran und neue Arbeitsplätze in früheren Bình-Dương-Gebieten sowie rund um Long Thành wachsen stark. Der Osten entwickelt sich zu einem echten polyzentrischen Wirtschaftsraum.
Risikoszenario: Finanzierung bleibt teuer, Angebot wächst schneller als reale Nachfrage und Infrastrukturprämien sind bereits übermäßig im Kaufpreis enthalten. Schwache oder rechtlich problematische Projekte geraten dann stärker unter Druck.
Häufige Fragen
Ist Ost-HCMC weiterhin die beste Investmentregion?
Es ist der wichtigste Wachstumskorridor, aber nicht automatisch die beste Wahl für jede Strategie. Mikrolage und Projektqualität sind wichtiger als die Himmelsrichtung.
Garantiert Metro Line 1 Wertsteigerung?
Nein. Die funktionierende Metro ist positiv, aber ein Teil dieses Vorteils wurde bereits eingepreist. Der Einstiegspreis bleibt entscheidend.
Macht Long Thành jedes Ostprojekt attraktiv?
Nein. Nur Standorte, deren tatsächliche Erreichbarkeit und wirtschaftliche Nutzung vom Flughafen profitieren, haben einen belastbaren Vorteil.
Werden mehr neue Wohnungen die Preise senken?
Nicht zwingend. Sie können Auswahl und Wettbewerbsdruck erhöhen, während rechtlich saubere Projekte mit echter Nachfrage ihren Wert besser halten können.
Fazit
Die Immobiliengeschichte von Ho-Chi-Minh-Stadt 2026 lautet nicht mehr einfach „der Osten steigt“. Metro Line 1 funktioniert, Ring Road 3 nähert sich der Fertigstellung, Long Thành steht vor dem Start und das neue HCMC verbindet den alten Stadtkern mit Bình Dương und Bà Rịa–Vũng Tàu in einer wesentlich größeren Wirtschaftsstruktur. Gleichzeitig kehrt Wohnungsangebot zurück und Käufer werden preissensibler.
Das stärkste Investment ist deshalb nicht automatisch die Wohnung neben der Metro oder das Grundstück neben der Autobahn. Ein belastbares Asset verbindet reale Nutzer, reale Arbeitsplätze, nutzbare Infrastruktur, klare Rechtslage, vertretbaren Einstiegspreis und einen plausiblen Exit. Erst dann wird die Infrastrukturgeschichte des Ostkorridors zu einer überprüfbaren Investmentthese.