Коротка відповідь: у В'єтнамі депозит не повинен бути платежем, після якого починається due diligence. Він має бути останнім кроком після юридичної, фінансової та операційної перевірки. До переказу коштів покупець повинен точно знати legal developer, чи має конкретна unit право продаватися зараз, який land right лежить в основі проєкту, чи є mortgage або інше encumbrance, чи відповідає фактичний construction progress обіцяному handover, чи може foreign buyer володіти конкретною unit і чи залишилася foreign quota, а також що відбудеться при затримці handover або certificate. Для future-formed property чинний Real Estate Business Law у загальному випадку обмежує developer deposit для purchase або lease-purchase рівнем не більше 5% sale/lease-purchase price і лише після того, як property виконав legal conditions для введення в business. Тому підхід “спочатку заплатіть, документи перевіримо потім” є неправильним.
Головне правило: не платіть, щоб отримати можливість перевіряти пізніше
New-project sales часто створюють штучну терміновість: “last unit”, “price rises tomorrow”, “another buyer waiting”, “fully refundable” або “reserve first, legal documents later”. Правильний порядок незмінний: документи, independent verification, рішення, потім deposit.
Deposit може бути малим відсотком total price, але значно змінює negotiating position. До payment buyer легко відмовляється. Після payment питання часто стає не “чи варто купувати?”, а “як не втратити вже сплачені гроші?”.
Go / No-Go перед payment
| Питання | Якщо так | Якщо ні/неясно |
|---|---|---|
| Money receiver — правильний legal developer/seller? | Продовжувати | Не платити |
| Project підтверджується official approvals? | Unit-level review | Не платити |
| Future property officially sale-eligible? | Перевірити eligibility document | No deposit |
| Land/mortgage clear? | Оцінити remaining risk | Stop |
| Buyer legal eligible? | Quota/term check | Не покладатися на sales statement |
| Deposit і sale-contract drafts отримані? | Independent review | Не платити |
1. Перевірити legal developer до brand
Parent company, project SPV, sales agency, operator і contractor можуть мати різні ролі. Найвідоміша назва не завжди contractual counterparty.
- Отримати complete legal name.
- Перевірити registration і representative.
- Зіставити entity з investment/land/project approvals.
- З'ясувати, хто підписує deposit і sale contract.
- Перевірити official bank account.
- Не переказувати purchase funds на personal salesperson/broker account.
Для future property developer не може делегувати іншій organisation/person підписання deposit, sale або lease-purchase contracts щодо covered future housing/buildings. Third-party contracting потребує негайної перевірки.
2. Довести legal existence project у marketed form
Rendering не є development entitlement. Потрібні investment approval, land allocation/lease, approved land-use conversion, detailed planning, design approvals і permits, де вони потрібні.
Чинне законодавство вимагає public disclosure матеріальної project/property information до продажу. Sales story потрібно звіряти з official information.
3. Для off-plan перевірити sale eligibility конкретної стадії
Project approval не означає, що все вже можна продавати. Future housing потребує appropriate land documents, commenced construction, infrastructure відповідно до approved progress та, для apartment/mixed-use housing, required foundation completion acceptance.
До sale/lease-purchase developer подає dossier компетентному provincial authority. Authority письмово підтверджує eligibility. Це ключовий документ для buyer.
4. Правило 5% deposit
Developer deposit для purchase/lease-purchase future property generally capped at 5% price після legal eligibility; agreement має містити sale/lease-purchase price.
Reservation fee або priority fee потрібно аналізувати за substance. Якщо payment фактично резервує right to buy, marketing label не вирішує legal nature.
5. Land review до finishes
Перевірити source land-use right, purpose, duration, financial obligations і project boundaries.
У resort/tourism/mixed-use “apartment” або “villa” може не бути traditional residential product.
6. Mortgage
Project financing normal, але потрібно знати що саме mortgaged і чи конкретна unit released або має reliable release mechanism.
Financing bank не автоматично buyer guarantor.
7. Foreign buyer: eligibility і quota
Eligible foreigners можуть володіти qualifying housing у permitted commercial housing projects із restrictions.
General cap для residential apartment building — до 30% residential-purpose apartments відповідного building/block. Перевіряйте project eligibility і actual remaining quota.
Також перевіряйте ownership term.
8. Legal classification unit
| Marketing | Verification |
|---|---|
| Apartment | Residential чи commercial/tourism? |
| Condotel | Land, accommodation use, tenure, operator, certificate |
| Serviced Residence | Residential ownership чи hospitality product? |
| Villa | Residential house чи tourism villa? |
| Officetel | Approved use, tenure, residential restrictions |
Classification змінює ownership, rent, tax, finance і resale.
9. Developer як financial/execution risk
Навіть legal project затримується, якщо developer overstretched. Перевірити delivery record, delays, disputes, progress, capital, debt і simultaneous projects.
- Скільки active projects?
- Comparable projects delivered on time?
- Older buildings well managed?
- Project company сильний як parent brand?
- Progress залежить від buyer advances?
- Main contractor реально mobilised?
10. Site visit
Порівняти actual progress із handover date. Перевірити access, noise, drainage, surrounding parcels, future obstruction і real travel time.
11. Effective price
Interest subsidy, cashback, furniture, fee waiver, long payment plan і rental guarantee перевести в cash value. Потім порівняти effective price/m² із completed alternatives.
12. Payment vs construction
First payment under future-property sale contract generally capped at 30% contract value including deposit; later collections мають statutory limits.
Кожен payment milestone потрібно зіставляти з actual construction.
13. Bank guarantee
Developer має отримати appropriate guarantee commitment щодо financial obligations при failure to handover. Buyer може при contract вибрати individual guarantee або письмово відмовитися.
Перед waiver зрозумійте bank, amount, term і claim process.
14. Deposit agreement
Exact unit, price, deposit amount, sale-contract deadline, refund, forfeiture і developer failure повинні бути explicit.
Foreign buyer потребує clause для unavailable quota/ineligible unit.
15. Sale contract до deposit
Перевірити unit, area variance, handover specs, common/private areas, parking, fee, maintenance fund, handover, grace, delay compensation, certificate, termination, assignment, resale.
16. Handover ≠ certificate
Keys не дорівнюють ownership certificate. Перевірити timeline, responsibilities і unpaid balance до certificate.
17. Rentability/resale
Визначити natural tenant та achieved rents completed projects. Якщо 1.000 identical units compete, projected rent може бути слабким.
Natural resale buyer також має бути зрозумілим.
100-point scorecard
| Category | Points | Assessment |
|---|---|---|
| Project legal | 25 | Investment, land, planning, permits, sale eligibility |
| Developer/finance | 15 | Track record, capital, debt, execution |
| Unit/buyer rights | 15 | Classification, quota, mortgage, certificate |
| Price/payment | 15 | Effective price, comparables, schedule |
| Location/demand | 15 | Jobs, schools, transport, rent, competition |
| Contract protection | 10 | Deposit, delay, refund, guarantee, termination |
| Liquidity/exit | 5 | Resale buyer, transferability |
Conservative rule: under 70 no deposit; 70-84 solve open risks; 85+ means stronger verification, not automatic buy.
Red flags
- Deposit before eligibility evidence.
- Personal account payment.
- Receiver ≠ legal developer.
- No sale-contract draft.
- Unverified foreign quota.
- Unclear residential/tourism status.
- Mortgage hidden.
- Weak guarantor with high promised return.
- Progress inconsistent with handover.
- Large premium without measurable value.
- Independent lawyer discouraged.
- One-hour payment pressure.
Final 48-hour checklist
- Permanent document copies.
- Developer-name match.
- Investment/land/planning.
- Sale eligibility.
- Mortgage/release.
- Foreign eligibility/quota.
- Legal unit classification.
- Independent contract review.
- Compare 2-3 completed projects.
- Effective price.
- Site visit.
- Construction/payment/handover match.
- Guarantee review.
- Verified account only.
Поширені запитання
Maximum developer deposit?
General current-law cap for covered future-property purchase/lease-purchase deposit is 5% after legal sale eligibility.
Luxury sales gallery proves legality?
Ні.
Can broker do legal due diligence?
Broker може збирати documents, final legal review має бути independent.
Bank guarantee mandatory?
Developer needs required framework; buyer may choose or waive individual guarantee in writing.
Foreign-friendly project means every unit available?
Ні. Remaining quota matters.
Major developer removes due diligence?
Ні.
Best reason to walk away?
Material document cannot be independently verified.
Висновок: deposit є результатом due diligence, не початком
Investable project — той, де developer, land, sale eligibility, mortgage, buyer ownership, contract protection, tenant і exit buyer можна document-verify.
Find | Verify | Invest означає: знайти project/unit, перевірити law, documents, developer, price, contract, quota і exit, і лише потім invest. Якщо спочатку потрібно платити, щоб потім отримати право перевіряти, процес перевернутий.