Wie man ein Immobilienprojekt in Vietnam vor einer Anzahlung bewertet

Kurzantwort: In Vietnam sollte die Anzahlung nicht der Moment sein, ab dem die Due Diligence beginnt. Sie sollte der letzte Schritt nach einer rechtlichen, finanziellen und operativen Vorprüfung sein. Bevor Geld überwiesen wird, muss klar sein, wer der rechtliche Projektentwickler ist, ob genau diese Einheit bereits verkauft werden darf, welche Landrechte dem Projekt zugrunde liegen, ob Projekt oder Einheit belastet sind, ob der tatsächliche Baufortschritt zum Verkaufsversprechen passt, ob ein ausländischer Käufer die Einheit erwerben darf und ob noch Foreign Quota verfügbar ist. Bei Immobilien, die sich noch im Bau befinden, darf der Projektentwickler nach dem aktuellen Real Estate Business Law grundsätzlich eine Kauf- oder Mietkauf-Anzahlung von höchstens 5% des vereinbarten Kauf- beziehungsweise Mietkaufpreises entgegennehmen, und zwar erst, wenn die Immobilie die gesetzlichen Voraussetzungen für die Vermarktung erfüllt. „Heute zahlen, Unterlagen später prüfen“ ist daher genau die falsche Reihenfolge.

Grundregel: Zahlen Sie nicht, um sich erst danach Zeit für die Prüfung zu kaufen

Bei neuen Projekten entsteht häufig künstlicher Zeitdruck: „letzte Einheit“, „morgen steigt der Preis“, „ein anderer Käufer wartet“, „voll erstattungsfähig“ oder „erst reservieren, dann bekommen Sie die Dokumente“. Keine dieser Aussagen verändert den richtigen Prozess. Dokumente kommen zuerst, unabhängige Prüfung danach und die Zahlung erst am Ende.

Eine kleine Anzahlung kann im Verhältnis zum Gesamtpreis gering wirken, verändert aber die Verhandlungsposition. Vor der Zahlung kann der Käufer problemlos aussteigen. Danach lautet die psychologische Frage häufig nicht mehr „Soll ich kaufen?“, sondern „Wie verhindere ich, dass ich meine Anzahlung verliere?“. Genau deshalb ist die Anzahlung eine Commitment-Schwelle.

Go-/No-Go-Test vor jeder Zahlung

1. Prüfen Sie zuerst den Entwickler, nicht die Projektmarke

Die Marketingmarke, die Muttergesellschaft, eine Projektgesellschaft, eine Verkaufsagentur, ein Hotelbetreiber und ein Bauunternehmen können alle an demselben Projekt beteiligt sein. Der größte Name auf der Werbewand ist nicht automatisch die juristische Partei, die gegenüber dem Käufer haftet.

• Vollständigen gesetzlichen Firmennamen anfordern.
• Unternehmensregistrierung und gesetzlichen Vertreter prüfen.
• Firmennamen mit Investitions-, Land- und Projektdokumenten abgleichen.
• Feststellen, wer Anzahlungs- und Kaufvertrag unterschreibt.
• Offizielles Zahlungskonto identifizieren.
• Kein Geld auf das Privatkonto eines Maklers oder Vertriebsmitarbeiters überweisen.

Für zukünftige Immobilien gilt eine besonders wichtige Regel: Der Projektentwickler darf andere Organisationen oder Personen grundsätzlich nicht bevollmächtigen, in seinem Namen Anzahlungs-, Kauf- oder Mietkaufverträge über zukünftige Wohnungen oder Gebäude zu unterzeichnen. Fordert eine Vertriebsagentur eine Zahlung auf eigene Rechnung, ist deshalb eine besonders sorgfältige Prüfung notwendig.

2. Beweisen Sie, dass das Projekt rechtlich genauso existiert, wie es vermarktet wird

Ein Rendering beweist kein Entwicklungsrecht. Die Verkaufsbeschreibung muss mit den offiziellen Projektunterlagen übereinstimmen. Zu prüfen sind unter anderem Investitionsentscheidung beziehungsweise -genehmigung, Landzuteilung oder Landmiete, genehmigte Nutzungsänderung, detaillierte Planung, Bauplanung, erforderliche Baugenehmigungen und sonstige Genehmigungen.

Das aktuelle Immobilienwirtschaftsrecht verlangt, dass wesentliche Projekt- und Immobilieninformationen veröffentlicht werden, bevor ein Produkt in den Vertrieb geht. Der Käufer sollte daher Verkaufsunterlagen mit den offiziellen Markt- und Behördeninformationen abgleichen.

3. Bei Off-plan-Kauf: Verlangen Sie den Nachweis, dass genau diese Verkaufsphase zulässig ist

Ein grundsätzlich genehmigtes Projekt ist nicht automatisch berechtigt, jede Einheit zu jedem Zeitpunkt zu verkaufen. Für zukünftige Wohnungen bestehen konkrete Voraussetzungen. Dazu gehören geeignete Landunterlagen, tatsächlicher Baubeginn, dem genehmigten Fortschritt entsprechende Infrastruktur und bei Apartment- beziehungsweise Mixed-Use-Gebäuden mit Wohnnutzung die erforderliche Abnahme der fertiggestellten Fundamentarbeiten.

Vor Verkauf oder Mietkauf zukünftiger Wohnungen reicht der Entwickler ein Dossier bei der zuständigen Provinzbehörde ein. Die Behörde prüft die Voraussetzungen und antwortet schriftlich, ob die Wohnungen verkauft beziehungsweise im Mietkauf angeboten werden dürfen. Diese behördliche Antwort ist für den Käufer wesentlich aussagekräftiger als die Aussage „official launch has started“.

4. Die 5%-Anzahlungsgrenze richtig verstehen

Nach dem geltenden Real Estate Business Law darf ein Projektentwickler für den Kauf beziehungsweise Mietkauf einer zukünftigen Immobilie grundsätzlich höchstens 5% des Kauf- oder Mietkaufpreises als Anzahlung verlangen, und erst dann, wenn das Objekt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Vermarktung erfüllt. Die Anzahlungsvereinbarung muss den betreffenden Kauf- beziehungsweise Mietkaufpreis angeben.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Zahlungen anders bezeichnet werden, beispielsweise „reservation fee“, „priority fee“ oder „expression of interest“, obwohl ihre wirtschaftliche Funktion darin besteht, ein Kaufrecht auf eine konkrete Einheit zu sichern. Die Bezeichnung allein entscheidet nicht über die Rechtsnatur. Eine unabhängige juristische Prüfung sollte klären, wer das Geld hält, wofür es gezahlt wird und wann es zurückgezahlt werden muss.

5. Prüfen Sie das Land, bevor Sie die Küchenfarbe prüfen

Der Wert einer Einheit hängt vom Rechtsstatus des gesamten Projekts ab. Der Käufer muss die Grundlage des Landnutzungsrechts, die Landnutzungsart, eine mögliche Befristung, die Erfüllung finanzieller Landverpflichtungen und die Übereinstimmung der Projektgrenzen mit der Planung prüfen.

Bei Tourismus-, Resort- oder Mixed-Use-Projekten ist diese Prüfung besonders wichtig. Ein Produkt kann im Marketing „Apartment“, „Residence“ oder „Villa“ heißen und rechtlich dennoch ein touristisches oder gewerbliches Produkt auf anders klassifiziertem Land sein.

6. Belastungen prüfen: Eine finanzierende Bank macht das Projekt nicht automatisch sicher

Große Projekte werden häufig über Bankfinanzierung entwickelt. Grundstück, Projektteile oder zukünftige Einheiten können deshalb zeitweise besichert sein. Entscheidend ist nicht nur, ob eine Hypothek existiert, sondern was genau belastet ist und ob die konkrete Kaufeinheit freigegeben wurde oder rechtssicher freigegeben werden kann.

Der Belastungsstatus ist Teil der relevanten Verkaufsfähigkeitsprüfung. „Unsere Partnerbank finanziert das Projekt“ ist kein Ersatz für eine Freigabeprüfung und auch nicht dasselbe wie eine Käufergarantie.

7. Für ausländische Käufer: Projekt und Foreign Quota vor der Unit-Nummer prüfen

Ein ausländischer Käufer sollte nicht zuerst die beste Etage auswählen, sondern zuerst klären, ob er die Einheit überhaupt besitzen darf. Berechtigte ausländische Organisationen und Einzelpersonen können in zulässigen kommerziellen Wohnprojekten Wohnungen erwerben, unter Beachtung von Verteidigungs-, Sicherheits- und Mengenbeschränkungen.

Bei Wohnungsgebäuden beträgt die allgemeine Obergrenze für ausländisches Eigentum bis zu 30% der zu Wohnzwecken bestimmten Apartments des jeweiligen Gebäudes oder relevanten Blocks. Die zuständigen lokalen Behörden veröffentlichen Projektlisten und Informationen zur ausländischen Eigentumsmöglichkeit. Entscheidend ist jedoch nicht die Aussage „Foreign Quota available“, sondern die Prüfung, ob das Projekt qualifiziert und für genau diese Einheit noch tatsächliche Quote vorhanden ist.

8. Die genaue rechtliche Funktion der Einheit bestimmen

Die Klassifikation beeinflusst Eigentum, Vermietung, Finanzierung, Registrierung, Steuer und Wiederverkauf. Englische Verkaufsbegriffe sind kein Rechtsstatus.

9. Den Entwickler wie einen Schuldner und Projektmanager prüfen

Auch ein rechtlich genehmigtes Projekt kann sich verspäten, wenn der Entwickler finanziell überdehnt ist. Prüfen Sie Übergabehistorie, Verzögerungen, öffentlich erkennbare Streitigkeiten, realen Baufortschritt, Kapitalstärke und die Zahl gleichzeitig laufender Projekte.

• Wie viele Projekte entwickelt die Gruppe gleichzeitig?
• Wurden ähnliche Projekte termingerecht übergeben?
• Wie funktionieren ältere Gebäude nach der Übergabe?
• Ist der rechtliche Entwickler finanziell so stark wie die Muttermarke?
• Wie stark hängt die Fertigstellung von Käuferzahlungen ab?
• Ist der genannte Hauptunternehmer tatsächlich auf der Baustelle aktiv?

10. Die Baustelle persönlich ansehen

Ein Site Visit ersetzt keine Rechtsprüfung, zeigt aber operative Widersprüche. Vergleichen Sie Baufortschritt und versprochenen Übergabetermin. Ein sehr frühes Baustadium bei einer Übergabe in zwölf Monaten verlangt eine andere Risikobewertung als ein nahezu fertiges Gebäude.

Prüfen Sie außerdem tatsächliche Zufahrt, Lärm, Entwässerung, Nachbargrundstücke, mögliche zukünftige Sichtblockaden und reale Fahrzeiten zu Arbeitsplatz, Schule, Metro oder Strand.

11. Listenpreis und effektiven wirtschaftlichen Preis trennen

Interest subsidy, Cashback, Möbelpakete, Servicefee-Waiver, lange Zahlungspläne und Rental Guarantees können einen hohen Listenpreis optisch attraktiver machen. Wandeln Sie jeden Vorteil in einen Geldwert um und berechnen Sie den effektiven Quadratmeterpreis.

Vergleichen Sie anschließend mit fertiggestellten Projekten. Kostet der Neubau 20% bis 30% mehr, muss der Aufpreis durch messbare Vorteile wie Lage, Qualität, Management oder echte Knappheit gerechtfertigt sein und nicht nur durch zukünftige Versprechen.

12. Zahlungsplan gegen Baufortschritt prüfen

Zahlungen für zukünftige Immobilien erfolgen gestaffelt. Bei Kaufverträgen darf die erste Zahlung grundsätzlich 30% des Vertragswertes einschließlich bereits geleisteter Anzahlung nicht überschreiten; für weitere Zahlungen gelten zusätzliche Grenzen bis Übergabe und Zertifikat.

Entscheidend ist nicht nur, ob die Rate monatlich bezahlbar ist. Fragen Sie, welcher Baufortschritt erreicht sein muss, bevor die jeweilige Rate fällig wird. Je mehr Kapital der Käufer lange vor entsprechender Bauleistung überweist, desto größer ist sein Developer Exposure.

13. Bankgarantie verstehen, bevor man darauf verzichtet

Beim Verkauf zukünftiger Wohnungen muss der Entwickler grundsätzlich eine Garantiezusage eines geeigneten Kreditinstituts für seine finanziellen Verpflichtungen bei Nichtübergabe erhalten. Das aktuelle System erlaubt dem Käufer beim Kaufvertrag, eine individuelle Garantie zu verlangen oder schriftlich darauf zu verzichten.

Ein Verzicht sollte nicht automatisch erfolgen. Wer die Garantie nutzt, sollte Bank, Garantiesumme, Laufzeit, Abrufvoraussetzungen und Verfahren verstehen. Eine Projektfinanzierungsbank ist nicht automatisch eine Käufergarantiebank.

14. Anzahlungsvereinbarung so lesen, als gäbe es morgen einen Streit

Die Vereinbarung sollte konkrete Einheit, Preis, Anzahlungsbetrag, Frist bis zum Kaufvertrag, Rückzahlungsbedingungen, Verlustgründe und Folgen eines Versagens auf Entwicklerseite eindeutig regeln.

Für ausländische Käufer sollte ausdrücklich festgelegt werden, was passiert, wenn Foreign Quota fehlt oder sich herausstellt, dass Projekt oder Einheit nicht für ausländisches Eigentum qualifizieren. Ein Eligibility-Problem des Verkäufers darf nicht als Rücktritt des Käufers behandelt werden.

15. Kaufvertrag vor der Anzahlung lesen

Fordern Sie den Kaufvertragsentwurf vor der Zahlung an. Zu prüfen sind Unit-Beschreibung, Flächenabweichung, Berechnung bei endgültiger Vermessung, Übergabestandard, Gemeinschafts- und Sondereigentum, Parking, Management Fee, Maintenance Fund, Übergabedatum, Grace Period, Verzugsentschädigung, Zertifikat, Kündigung, Vertragsübertragung und Wiederverkauf.

Will der Vertrieb erst nach einer nicht unerheblichen Zahlung zeigen, welchen Kaufvertrag der Kunde später unterschreiben soll, ist das ein Grund, die Transaktion zu verlangsamen.

16. Übergabe und Eigentumszertifikat nicht verwechseln

Schlüsselübergabe ist nicht Zertifikatsausstellung. Der Käufer sollte Übergabezeitpunkt, Zertifikatsprozess, Verantwortlichkeiten und den bis zur Zertifikatsausstellung einbehaltenen Kaufpreisanteil verstehen.

Wer früh weiterverkaufen will, muss zusätzlich prüfen, unter welchen Bedingungen eine Vertragsübertragung vor Zertifikatsausstellung möglich ist.

17. Vermietbarkeit und Exit vor Renditeversprechen testen

Definieren Sie den natürlichen Mieter. Ein Projekt mit tausend identischen 1BR-Einheiten kann selbst in guter Lage starke interne Konkurrenz schaffen. Verwenden Sie realisierte Mieten fertiger Konkurrenzobjekte, keine Dreijahresprognose des Verkäufers.

Für Liquidität gilt dieselbe Frage: Wer kauft diese Einheit sechs Monate nach Übergabe? Wenn die einzige Antwort ein weiterer Spekulant mit höherer Preiserwartung ist, ist der Exit schwach.

100-Punkte-Scoring vor Anzahlung

Eine konservative interne Regel kann lauten: Unter 70 Punkten keine Anzahlung; 70 bis 84 nur nach Lösung der offenen Risiken; ab 85 ist das Investment nicht automatisch gut, aber die Vorprüfung ist belastbarer.

Warnsignale vor Zahlung

• Anzahlung wird verlangt, bevor der Nachweis der Verkaufsfähigkeit vorliegt.
• Makler oder Verkäufer verlangt Zahlung auf ein Privatkonto.
• Zahlungsempfänger und rechtlicher Entwickler passen nicht zusammen.
• Kaufvertragsentwurf wird nicht bereitgestellt.
• „Foreign Quota guaranteed“ ohne unabhängige Bestätigung.
• Residential-/Tourism-Klassifikation bleibt unklar.
• Belastungsinformationen werden vermieden.
• Hohe garantierte Rendite von schwacher Gegenpartei.
• Baufortschritt passt nicht zum Übergabetermin.
• Deutlicher Preisaufschlag ohne messbaren Mehrwert.
• Unabhängige juristische Prüfung wird behindert.
• „Sie müssen innerhalb einer Stunde zahlen.“

Die letzten 48 Stunden vor der Anzahlung

1. Alle Dokumente als dauerhaft speicherbare Kopien erhalten.
2. Entwicklernamen dokumentenübergreifend abgleichen.
3. Investment-, Land- und Planungsunterlagen prüfen.
4. Verkaufsfähigkeitsbestätigung prüfen.
5. Belastung und Freigabe prüfen.
6. Als Ausländer Project Eligibility und Quote prüfen.
7. Rechtliche Unit-Klassifikation bestimmen.
8. Anzahlungs- und Kaufvertrag unabhängig prüfen lassen.
9. Preis mit mindestens zwei oder drei fertigen Projekten vergleichen.
10. Effektiven Preis nach Incentives berechnen.
11. Baustelle und Umgebung besuchen.
12. Bau-, Zahlungs- und Übergabeplan abgleichen.
13. Garantie verstehen, bevor darauf verzichtet wird.
14. Nur an verifizierte Partei und verifiziertes Konto zahlen.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch darf die Anzahlung für eine zukünftige Immobilie sein?

Für die vom aktuellen Real Estate Business Law geregelte Entwickleranzahlung zum Kauf beziehungsweise Mietkauf eines zukünftigen Produkts gilt grundsätzlich eine Obergrenze von 5% des Kauf- beziehungsweise Mietkaufpreises, nachdem die Immobilie die Vermarktungsvoraussetzungen erfüllt.

Beweist ein großes Sales Gallery die Legalität?

Nein. Showroom, Modell und Werbekampagne beweisen weder Landstatus noch Planung, Verkaufsfähigkeit oder Foreign Quota.

Kann der Makler meine juristische Due Diligence übernehmen?

Er kann Unterlagen beschaffen. Die finale Rechtsprüfung sollte wegen des Provisionsinteresses unabhängig erfolgen.

Ist die Bankgarantie für jeden Käufer zwingend?

Der Entwickler benötigt das gesetzliche Garantierahmenwerk; der Käufer kann beim Vertrag die individuelle Garantie wählen oder schriftlich ablehnen. Die Folgen sollten vor einem Verzicht verstanden werden.

Bedeutet ein ausländerfähiges Projekt, dass jede Unit für Ausländer verfügbar ist?

Nein. Auch die verbleibende Quote im relevanten Gebäude oder Block muss geprüft werden.

Muss man bei einem großen Entwickler trotzdem prüfen?

Ja. Eine starke Marke ersetzt keine Prüfung von Unit, Preis, Belastung, Vertrag, Quote und Investmentqualität.

Wann sollte man am ehesten vor der Anzahlung aussteigen?

Wenn ein wesentlicher Nachweis nicht unabhängig überprüft werden kann. Ein gutes Projekt sollte Transparenz aushalten.

Fazit: Die Anzahlung ist das Ergebnis der Due Diligence, nicht ihr Startpunkt

Ein investierbares Projekt in Vietnam ist nicht das Projekt mit dem schönsten Rendering oder dem größten Launch-Rabatt. Es ist ein Projekt, bei dem sich jede zentrale Aussage mit Dokumenten verbinden lässt: Wer entwickelt, welches Landrecht besteht, ob heute verkauft werden darf, ob Belastungen bestehen, ob der Käufer Eigentum erwerben kann, wie der Vertrag ihn schützt und wer nach Übergabe mietet oder kauft.

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