Depozito Ödemeden Önce Vietnam'daki Bir Gayrimenkul Projesi Nasıl Değerlendirilir?

Kısa cevap: Vietnam'da depozito, due diligence sürecini başlatan ödeme değil; hukuki, finansal ve operasyonel doğrulamalar tamamlandıktan sonra verilen son ön onay olmalıdır. Para göndermeden önce yatırımcı; hukuki geliştiricinin kim olduğunu, spesifik ünitenin bugün satışa çıkarılmaya uygun olup olmadığını, projenin hangi arazi hakkına dayandığını, proje veya ünitenin ipotek durumunu, inşaat ilerlemesinin teslim vaadiyle uyumunu, yabancı alıcının mülkiyete uygunluğunu ve kalan yabancı kotasını, ünitenin gerçek hukuki kullanım sınıfını ve teslim ya da sertifika gecikirse hangi haklara sahip olduğunu bilmelidir. İnşaatı devam eden gelecekte oluşacak gayrimenkullerde yürürlükteki Real Estate Business Law kapsamında geliştiricinin satın alma veya lease-purchase amacıyla aldığı depozito genel olarak satış veya lease-purchase bedelinin %5'ini geçemez ve ancak gayrimenkul satışa/işleme konu olmaya ilişkin kanuni şartları sağladıktan sonra alınabilir. Dolayısıyla “bugün parayı gönderin, belgeleri sonra inceleriz” yaklaşımı doğru yatırım sürecinin tam tersidir.

Temel kural: İnceleme yapabilmek için önce para ödemeyin

Yeni proje satışlarında zaman baskısı sık kullanılır: “son daire”, “fiyat yarın artacak”, “başka alıcı bekliyor”, “depozito tamamen iade edilir”, “önce rezerve edin, hukuk dosyasını sonra yollarız”. Bunların hiçbiri doğrulama sırasını değiştirmemelidir. Önce belgeler gelir, sonra bağımsız doğrulama yapılır, en son depozito kararı verilir.

Depozito toplam satış fiyatının küçük bir yüzdesi olabilir ancak pazarlık gücü açısından büyüktür. Para ödenmeden önce alıcı kolayca vazgeçebilir. Para ödendikten sonra psikolojik soru çoğu zaman “Bu gayrimenkulü almalı mıyım?” olmaktan çıkar ve “Ödediğim parayı nasıl kaybetmem?” haline gelir. Bu nedenle depozito, araştırma ile taahhüt arasındaki sınır olarak görülmelidir.

Para göndermeden önce Go / No-Go tablosu

1. Proje markasından önce hukuki geliştiriciyi doğrulayın

Aynı projede ana marka, özel amaçlı proje şirketi, satış ajansı, otel operatörü, genel yüklenici ve finansman sağlayıcı banka birlikte görünebilir. Reklam panosundaki en büyük isim, alıcıya karşı hukuken sorumlu olan şirket olmak zorunda değildir.

• Geliştiricinin eksiksiz hukuki şirket adını isteyin.
• Şirket kaydını ve kanuni temsilcisini doğrulayın.
• Şirket adını yatırım, arazi ve proje onaylarıyla eşleştirin.
• Depozito sözleşmesini kimin, satış sözleşmesini kimin imzalayacağını belirleyin.
• Ödemenin gideceği resmî banka hesabını doğrulayın.
• “Projenin temsilcisiyim” diyen emlakçı veya satış görevlisinin kişisel hesabına satın alma parası göndermeyin.

Gelecekte oluşacak gayrimenkuller açısından ayrıca kritik bir kural vardır: geliştirici, gelecekte oluşacak konut, yapı veya kapsamdaki bağımsız alanların depozito, satış veya lease-purchase sözleşmelerini imzalama yetkisini başka bir organizasyona veya kişiye devredemez. Bu nedenle satış ajansının kendi adına depozito sözleşmesi imzalaması veya tahsilat yapması ekstra inceleme gerektirir.

2. Projenin pazarlanmakta olduğu biçimde hukuken var olduğunu kanıtlayın

3D render, hukuki proje hakkı değildir. Satış sunumunda anlatılan proje ile resmî belgelerde tanımlanan proje aynı olmalıdır. Yatırım kararı/onayı, arazi tahsis veya kiralama kararı, gerekiyorsa arazi kullanım amacı değişikliği, onaylı detay plan, tasarım onayları ve gerekli yapı izinleri kontrol edilmelidir.

Yürürlükteki Real Estate Business Law, bir gayrimenkul veya proje ticarete konu edilmeden önce önemli proje bilgilerinin açık ve doğru şekilde yayımlanmasını gerektirir. Yatırımcı satış ofisindeki sunumu, resmî sistem ve yetkili kurum kayıtlarıyla karşılaştırmalıdır. Devlet sisteminde bilgi bulunması tek başına avukat incelemesinin yerine geçmez; fakat satış beyanının bağımsız kontrolü için önemli bir kanaldır.

3. Off-plan üründe projenin değil, spesifik satış aşamasının uygunluğunu doğrulayın

Bir projenin genel olarak onaylanmış olması, her ünitenin her aşamada satılabileceği anlamına gelmez. İnşaatı devam eden gelecekte oluşacak konutların ayrıca satışa çıkarılma şartlarını yerine getirmesi gerekir. Bunlar arasında uygun arazi belgeleri, inşaatın başlamış olması, onaylı ilerlemeye uygun teknik altyapı ve apartment veya konut içeren mixed-use bina için temel inşaatının tamamlandığına ilişkin gerekli kabul belgeleri bulunur.

Gelecekte oluşacak konutların satış veya lease-purchase sözleşmesi imzalanmadan önce geliştirici, projenin bulunduğu yerde yetkili il düzeyindeki gayrimenkul yönetim makamına dosya gönderir. Yetkili makam şartları inceleyerek konutların satış veya lease-purchase için uygun olup olmadığına dair yazılı cevap verir ve bu cevabın ilgili konut ve gayrimenkul piyasası bilgi kanalında yayımlanması öngörülür. Yatırımcı açısından bu belge, PowerPoint'teki “official launch” ifadesinden çok daha değerlidir.

4. %5 depozito sınırını doğru anlayın

Gayrimenkul proje geliştiricisinin gelecekte oluşacak bir konut, yapı veya kapsamdaki ürünü satın almak ya da lease-purchase yapmak isteyen alıcıdan aldığı depozito, mevcut Real Estate Business Law kapsamında genel olarak satış veya lease-purchase fiyatının %5'ini geçemez. Ayrıca geliştirici bu depozitoyu ancak gayrimenkul kanuni olarak ticarete konu olma şartlarını sağladıktan sonra alabilir. Depozito anlaşmasında satış veya lease-purchase fiyatının açıkça yer alması gerekir.

“Deposit” yerine “reservation fee”, “priority fee”, “expression of interest” veya başka isim kullanılan ödemelerde özellikle dikkatli olunmalıdır. Ödemenin ekonomik işlevi spesifik üniteyi sizin için satın almaya ayırmaksa, kullanılan pazarlama adı tek başına hukuki niteliği çözmez. Satış uygunluğu oluşmadan para talep ediliyorsa bağımsız Vietnam hukuk danışmanı belgenin ne yaptığını, parayı kimin tuttuğunu ve hangi durumda iade edildiğini incelemelidir.

5. Mutfak renginden önce projenin arazi hakkını inceleyin

Ünitenin hukuki ve ekonomik değeri, projenin üzerinde bulunduğu arazinin durumuna bağlıdır. Arazi kullanım hakkının kaynağı, kullanım amacı, varsa kullanım süresi, araziye ilişkin mali yükümlülüklerin yerine getirilip getirilmediği ve proje sınırlarının onaylı planla uyumu doğrulanmalıdır.

Bu kontrol resort, tourism ve mixed-use projelerde daha önemlidir. Satışta “apartment”, “residence” veya “villa” adı kullanılması ürünün hukuken klasik residential apartment olduğu anlamına gelmez. Turizm veya ticari/hizmet arazisindeki ürünün kullanım amacı, süre ve sertifika yapısı farklı olabilir.

6. İpoteği kontrol edin; finansman bankasını güvenlik garantisi sanmayın

Büyük projelerin banka finansmanı kullanması normaldir. Bu nedenle proje arazisi, projenin belirli bölümü veya gelecekte oluşacak konutlar finansman sırasında ipotek edilmiş olabilir. Doğru soru yalnız “ipotek var mı?” değildir. Neyin ipotekli olduğu, sizin alacağınız ünitenin ipotekten çıkarılmış olup olmadığı veya hukuken güvenilir bir ipotek kaldırma mekanizmasının bulunup bulunmadığı anlaşılmalıdır.

İnşaatı devam eden konutların satış uygunluğu dosyasında da ipotek durumu önem taşır. “Projeyi büyük banka finanse ediyor” ifadesi güvence değildir. Geliştiriciyi finanse eden banka ile alıcının lehine garanti veren banka aynı hukuki fonksiyona sahip değildir.

7. Yabancı alıcı önce katı değil, proje uygunluğu ve kotayı seçmelidir

Yabancı yatırımcının ilk sorusu “hangi kat daha iyi?” değil, “bu üniteyi hukuken satın alabilir miyim?” olmalıdır. Şartları sağlayan yabancı gerçek ve tüzel kişiler, savunma/güvenlik kısıtları ile sayısal limitler dahilinde yabancı mülkiyetine açık ticari konut projelerindeki uygun konutları satın alabilir.

Residential apartment binalarında yabancı mülkiyeti için genel sınır ilgili bina veya bloktaki konut amaçlı dairelerin %30'una kadardır. Güncel uygulama sisteminde yerel yetkili makamlar yabancı sahipliğine ilişkin proje bilgilerini yayımlar. Ancak yatırımcı yalnız “foreign quota available” cümlesine güvenmemeli; projenin yabancı sahipliğine uygunluğunu ve ilgili bina/ünite için gerçekten kalan kotayı doğrulamalıdır.

Yabancı gerçek kişi ayrıca sertifikada yer alacak sahiplik süresini anlamalı ve her ürünün Vietnam vatandaşının klasik konut sahipliğiyle aynı süreye sahip olduğunu varsaymamalıdır.

8. Ünitenin gerçek hukuki sınıfını belirleyin

Bu ayrımlar mülkiyet, kiralama, finansman, kayıt, vergi ve yeniden satış üzerinde doğrudan etkilidir. Satış broşüründeki şık İngilizce isim hukuki sınıflandırma değildir.

9. Geliştiriciyi yalnız marka değil borçlu ve proje yürütücüsü olarak değerlendirin

Hukuken temiz bir proje bile geliştirici finansal olarak zorlanırsa gecikebilir. Teslim geçmişi, gecikmiş projeler, kamuya yansımış uyuşmazlıklar, gerçek inşaat ilerlemesi, özkaynak gücü, borçluluk ve kalan işi finanse edebilme kapasitesi incelenmelidir.

• Grup aynı anda kaç proje yürütüyor?
• Benzer projeleri zamanında teslim etmiş mi?
• Eski projeler teslimden sonra iyi yönetiliyor mu?
• Hukuki proje şirketi ana marka kadar finansal güçlü mü?
• İnşaat ilerlemesi alıcı avanslarına aşırı bağımlı görünüyor mu?
• Açıklanan ana yüklenici gerçekten sahada mobilize mi?

10. Satış ofisine değil şantiyeye de gidin

Şantiye ziyareti hukuki doğrulamanın yerine geçmez; ancak operasyonel çelişkileri gösterir. Fiili inşaat seviyesini taahhüt edilen teslim tarihiyle karşılaştırın. Teslime 12 ay kaldığı söylenen fakat hâlâ çok erken aşamada bulunan proje, tamamlanmaya yakın projeyle aynı risk seviyesinde değildir.

Gerçek yol erişimini, trafik ve gürültüyü, drenajı, komşu parselleri, gelecekte manzarayı kapatabilecek boş arsaları ve iş merkezi, okul, metro, havalimanı veya sahile gerçek ulaşım süresini kontrol edin. Broşürdeki “5 dakika” ifadesi yoğun saatteki sürüş süresi olmayabilir.

11. Liste fiyatıyla gerçek ekonomik fiyatı ayırın

Faiz desteği, cashback, furniture package, aidat muafiyeti, uzun ödeme planı veya rental guarantee, yüksek liste fiyatını cazip gösterebilir. Her teşviki nakit değere çevirin ve efektif metrekare fiyatını hesaplayın.

Sonra bu fiyatı tamamlanmış rakip projeler ve ikinci el piyasasıyla karşılaştırın. Yeni proje yakın tamamlanmış binadan %20 veya %30 pahalıysa, Premium'un ölçülebilir sebebi bulunmalıdır: daha iyi lokasyon, daha iyi kalite, daha güçlü yönetim, gerçek kıtlık veya yalnızca gelecekte gerçekleşmesi beklenen hikâye mi?

12. Ödeme planını inşaat ilerlemesiyle eşleştirin

Gelecekte oluşacak gayrimenkul satışlarında ödeme aşamalıdır. Satış sözleşmesindeki ilk ödeme genel olarak depozito dahil sözleşme değerinin %30'unu geçemez; teslim ve sertifika öncesindeki sonraki tahsilatlar da kanuni kümülatif sınırlara tabidir.

Ödeme planını yalnız “bu ay ne kadar ödeyeceğim?” diye değerlendirmeyin. Her taksit tarihinde fiziksel ve hukuki olarak hangi aşamanın tamamlanmış olması gerektiğini kontrol edin. İnşaat değerinin çok önünde yapılan ödeme, yatırımcının geliştirici riskine maruziyetini artırır.

13. Banka garantisinden vazgeçmeden önce ne olduğunu anlayın

Gelecekte oluşacak konutların satışında geliştiricinin, konutu sözleşmedeki şekilde teslim edememesi halinde alıcıya karşı finansal yükümlülükleri için uygun banka tarafından garanti kabulü alması gerekir. Güncel sistemde alıcı, satış sözleşmesi imzalanırken kendisi için bireysel garantiyi kullanmayı veya bunu yazılı şekilde reddetmeyi seçebilir.

Bu seçim otomatik olarak “garantiyi istemiyorum” şeklinde yapılmamalıdır. Garanti kullanılacaksa hangi bankanın verdiği, tutarı, süresi, talep koşulları ve nasıl işletileceği anlaşılmalıdır. Bankanın projeye kredi vermesi, doğrudan sizin ödemenizi garanti ettiği anlamına gelmez.

14. Depozito sözleşmesini yarın uyuşmazlık çıkacakmış gibi okuyun

Belge spesifik üniteyi, satış fiyatını, depozito miktarını, satış sözleşmesine geçiş tarihini, iade şartlarını, alıcının hangi durumda depozitoyu kaybedeceğini ve geliştiricinin satış işlemini tamamlayamaması halinde ne olacağını açıkça yazmalıdır.

Yabancı alıcı için ayrıca foreign quota bulunmaması veya proje/ünitenin yabancı mülkiyetine uygun çıkmaması durumunda paranın ne olacağı açıkça düzenlenmelidir. Satıcı tarafındaki uygunluk problemi “alıcı vazgeçti” denilerek depozito kaybına dönüştürülmemelidir.

15. Satış sözleşmesini depozitodan önce okuyun

Depozito öncesi satış sözleşmesi taslağını isteyin. Ünite tanımı, ölçüm farkı, teslimde alan değişikliğinin fiyat hesabı, teslim standardı, ortak ve özel alanlar, otopark, yönetim aidatı, bakım fonu, teslim tarihi, grace period, gecikme tazminatı, sertifika süreci, fesih, sözleşme devri ve yeniden satış maddelerini inceleyin.

Satış ekibi, ileride yüz binlerce dolar değerinde yükümlülük yaratacak sözleşmeyi göstermek için önce para ödenmesini istiyorsa süreç yavaşlatılmalıdır.

16. Teslim ile mülkiyet sertifikasını aynı şey sanmayın

Anahtarı teslim almak mülkiyet sertifikasını almak değildir. Yatırımcı beklenen teslim tarihini, sertifika başvuru sürecini, hangi tarafın hangi işlemden sorumlu olduğunu ve kanun/sözleşme kapsamında sertifikaya kadar satış bedelinin ne kadarının ödenmemiş kalacağını anlamalıdır.

Çıkış stratejisi teslimden kısa süre sonra satışsa, sertifika öncesi sözleşme devri veya yeniden satış prosedürü de önceden kontrol edilmelidir.

17. Vaat edilen getiriden önce kiralanabilirliği ve yeniden satılabilirliği test edin

Teslimden sonra doğal kiracının kim olduğunu belirleyin. Bölge gerçekten bu ürüne ihtiyaç duyuyor mu, yoksa aynı projede 1.000 benzer 1BR daire aynı kiracı için mi yarışacak? Üç yıl sonraki satış tahmini yerine bugün tamamlanmış binalardaki gerçekleşmiş kira verisini kullanın.

Likidite için de aynı soru geçerlidir: teslimden altı ay sonra satmak zorunda kalırsanız doğal alıcı kim? Tek cevap “daha yüksek fiyata alacak başka yatırımcı” ise çıkış modeli kullanım talebinden çok spekülasyona dayanıyordur.

Depozito öncesi 100 puanlık değerlendirme sistemi

Muhafazakâr bir iç kural kullanılabilir: 70 puanın altında depozito yok; 70-84 arası açık riskler çözülmeden ödeme yok; 85 ve üzeri ise yatırımın kesin iyi olduğu anlamına gelmez, yalnızca ilk inceleme seviyesinin daha güçlü olduğunu gösterir.

Para ödemeden önce büyük kırmızı bayraklar

• Satış uygunluk belgesi gösterilmeden depozito istenmesi.
• Brokerın veya satış personelinin kişisel/ajans hesabına para istemesi ve bunun hukuki temelinin açıklanamaması.
• Parayı alan şirket ile hukuki geliştiricinin uyuşmaması.
• Satış sözleşmesi taslağının verilmemesi.
• Bağımsız doğrulama olmadan “foreign quota guaranteed” denmesi.
• Ünitenin residential mı tourism ürünü mü olduğunun belirsizliği.
• İpotek konusunda bilgi vermekten kaçınılması.
• Mali gücü zayıf operatörden yüksek garantili getiri.
• Şantiye ilerlemesinin teslim tarihiyle uyumsuzluğu.
• Tamamlanmış rakiplere göre yüksek fiyatın ölçülebilir gerekçesinin olmaması.
• Bağımsız avukat incelemesinin caydırılması.
• “Bir saat içinde para göndermeniz gerekiyor” baskısı.

Depozitodan önceki son 48 saat kontrol listesi

1. Tüm önemli belgeleri kalıcı olarak saklanabilir kopya halinde alın.
2. Geliştirici şirket adını bütün belgelerde eşleştirin.
3. Yatırım, arazi ve planlama onaylarını doğrulayın.
4. Gelecekte oluşacak konutun satış uygunluk yazısını doğrulayın.
5. İpotek ve ipotekten çıkarma durumunu inceleyin.
6. Yabancı alıcıysanız proje uygunluğunu ve kalan kotayı doğrulayın.
7. Ünitenin hukuki sınıfını kesinleştirin.
8. Depozito ve satış sözleşmesini bağımsız uzmanla inceleyin.
9. Fiyatı en az iki veya üç tamamlanmış alternatifle karşılaştırın.
10. Bütün teşvikleri düşerek efektif alış fiyatını hesaplayın.
11. Şantiyeyi ve çevresini ziyaret edin.
12. İnşaat, ödeme ve teslim takvimlerini eşleştirin.
13. Banka garantisinden vazgeçmeden önce kapsamını anlayın.
14. Parayı yalnız doğrulanmış sözleşme tarafının doğrulanmış hesabına gönderin.

Sık sorulan sorular

İnşaatı devam eden gayrimenkulde geliştirici en fazla ne kadar depozito alabilir?

Yürürlükteki Real Estate Business Law kapsamındaki satın alma veya lease-purchase depozitosunda genel üst sınır, ilgili ürün satışa konu olma şartlarını sağladıktan sonra satış veya lease-purchase fiyatının %5'idir.

Büyük ve lüks satış ofisi projenin hukuken güvenli olduğunu gösterir mi?

Hayır. Showroom, maket ve reklam kampanyası arazi, plan, satış uygunluğu, ipotek veya foreign quota kanıtı değildir.

Hukuki incelemeyi emlakçıya bırakabilir miyim?

Emlakçı belge temin edebilir ve piyasa bilgisi sağlayabilir; ancak satışın kapanmasında ekonomik çıkarı vardır. Nihai hukuki inceleme satış komisyonundan bağımsız yapılmalıdır.

Banka garantisi her alıcı için zorunlu mu?

Geliştiricinin gelecekte oluşacak konutlar için gerekli garanti çerçevesini kurması gerekir; mevcut sistemde alıcı satış sözleşmesinde kendi bireysel garantisini kullanmayı veya bunu yazılı olarak reddetmeyi seçebilir. Vazgeçmenin sonucu imza öncesinde anlaşılmalıdır.

Proje yabancılara açıksa her daire yabancıya satılabilir mi?

Hayır. İlgili bina veya bloktaki kalan foreign quota ve spesifik ünitenin durumu ayrıca doğrulanmalıdır.

Büyük geliştiriciden alınca due diligence gereksiz midir?

Hayır. Güçlü geliştirici bazı teslim risklerini azaltabilir; fakat ünitenin hukuki sınıfını, fiyatını, ipoteğini, kotasını ve sözleşme kalitesini tek başına kanıtlamaz.

Depozito öncesi vazgeçmek için en güçlü sebep nedir?

Önemli bir belgenin bağımsız olarak doğrulanamaması. Sağlıklı proje şeffaflık talebini kaldırabilmelidir. Doğrulamayı engellemek için yaratılan aciliyet başlı başına risk bilgisidir.

Sonuç: Depozito due diligence'ın başlangıcı değil, sonucudur

Vietnam'da yatırım yapılabilir en iyi proje, en güzel render'a veya en büyük lansman indirimine sahip proje değildir. Yatırım yapılabilir proje; geliştiricinin kim olduğu, arazinin hangi hakka dayandığı, ürünün bugün satılıp satılamadığı, ipoteğin durumu, alıcının mülkiyet hakkı, sözleşmenin koruması ve teslim sonrası doğal kiracı/alıcı gibi her önemli iddianın belgeyle doğrulanabildiği projedir.

Find | Verify | Invest yaklaşımı şudur: doğru proje ve üniteyi bul; hukuku, belgeleri, geliştiriciyi, fiyatı, sözleşmeyi, kotayı ve çıkışı doğrula; ancak bundan sonra yatırım yap. Önce para ödeyip sonra inceleme izni almanız gerekiyorsa süreç ters kurulmuştur.