Viet Property Scout Yabancı Alıcı Güvenlik Çerçevesi: Proje Uygunluğu, Yabancı Kotası ve Mülkiyet Hakkı Nasıl Ayrıştırılıyor?

Vietnam'da yabancı alıcı açısından yapılabilecek en tehlikeli sadeleştirmelerden biri “Yabancılar bu projeden ev alabiliyor mu?” sorusunu tek başına yeterli kabul etmektir. Çünkü bu soru aslında birbirinden bağımsız en az dört hukuki kontrolü aynı torbaya koyar. Bir proje yabancı mülkiyetine açık olabilir fakat belirli binadaki yabancı kotası dolmuş olabilir. Kota boş olabilir fakat alıcının kişisel uygunluğu bulunmayabilir. Alıcı, proje ve kota uygun olabilir fakat mevcut satıcıdan yabancı alıcıya yapılması planlanan devir, Housing Law'ın yabancılar için tanımladığı edinim yollarından birine açık biçimde oturmayabilir. Bunların tamamı olumlu olsa bile son bir soru daha vardır: Alıcı adına hangi mülkiyet hakkı Certificate'a yazılacak, bu hak kaç yıl sürecek ve yeniden satışta nasıl devredilecek?

VPS Güvenlik Modeli: Tek “Uygun” Etiketi Yerine Dört Ayrı Kapı

Viet Property Scout yaklaşımında bu dört kapı birbirinin yerine geçmez. Birinin “yeşil” olması diğer üçünü otomatik olarak yeşile çevirmez.

Kapı 1: Yabancı Alıcının Kendisi Uygun Olmalı

Housing Law No. 27/2023/QH15, Vietnam'a girişine izin verilen yabancı bireyleri belirli edinim yollarıyla konut sahibi olabilecek yabancı kişiler arasında sayar. Decree 95/2024'teki belge mekanizmasına göre yabancı bireyin geçerli yabancı pasaporta ve konut işlemini yaptığı sırada Vietnam'a girişini gösteren damga veya eşdeğer yasal belgeye sahip olması gerekir.

Ayrıca sıradan yabancı mülkiyet rejimi, diplomatik veya konsolosluk ayrıcalığı ve bağışıklığından yararlanan kişiler için otomatik uygulanmaz. Dolayısıyla yalnız “yabancı pasaport sahibi olmak” bütün uygunluk kontrolü değildir.

Alıcı Uygunluğu ile Proje Uygunluğunu Karıştırma

Bir proje yabancı alıcıya açık olsa bile belirli kişinin işlemi belge şartlarını karşılamıyorsa satın alma yapılamaz. Tersi de geçerlidir: alıcı kişisel olarak uygun olsa bile yalnız bu nedenle Vietnam'daki herhangi bir konutu satın alamaz.

VPS bu nedenle buyer eligibility dosyasını proje dosyasından ayrı tutar.

Kapı 2: Proje Yabancı Mülkiyetine Açık Olmalı

Housing Law'a göre yabancı kuruluş ve bireylerin konut mülkiyeti, housing investment project kapsamındaki uygun konutlarda mümkündür; ulusal savunma ve güvenliğin korunması gereken alanlardaki projeler bu kapsamın dışındadır.

Bu nedenle “commercial housing”, “luxury condominium”, “international project” veya “expat project” gibi pazarlama ifadeleri hukuki uygunluk kanıtı değildir. Aranması gereken şey güncel resmi project eligibility bilgisidir.

2026 Değişikliği: Projenin Tamamı Yerine Belirli Bölümü Uygun Olabilir

9 Şubat 2026'da yürürlüğe giren Decree 54/2026/ND-CP, yabancı mülkiyetine uygun proje listesinin belirlenmesi mekanizmasını güncelledi. Provincial-level People's Committee, Milli Savunma ve Kamu Güvenliği makamlarının bildirimleri temelinde yabancı kuruluş ve kişilerin konut sahibi olabileceği projeleri yayımlar.

Önemli yeniliklerden biri, projenin bir bölümünün national defense/security açısından kısıtlı alan dışında kalması halinde yabancı mülkiyetine izin verilen kısmın ayrıca belirlenebilmesidir. Bu nedenle büyük bir master development için yalnız proje adına bakmak yeterli olmayabilir; exact phase, parcel, tower veya bölüm önem kazanabilir.

Resmi Liste Nereden Kontrol Edilmeli?

Provincial-level People's Committee tarafından yayımlanan liste ve provincial-level housing management agency'nin portalı temel resmi kontrol noktalarıdır. 2026 itibarıyla gerçek doğrulama, satış brokerının Excel dosyasından veya WhatsApp mesajından değil bu güncel resmi kayıtlardan yapılmalıdır.

Aşağıdakiler proje uygunluğu kanıtı değildir

• Projede yabancı kiracıların yaşaması.
• Bir başka yabancının geçmişte aynı master project'ten alım yapmış olması.
• Developerın İngilizce web sitesi.
• International sales team bulunması.
• Brokerın “foreign quota var” demesi.
• Farklı bir tower için verilmiş eski uygunluk bilgisi.

Proje Uygunluğu, Projenin Her Açıdan Hukuken Temiz Olduğu Anlamına Gelmez

Bir proje foreign ownership açısından resmi listede bulunabilir fakat yatırımcı yine de developer yetkisini, arazi hakkını, proje onaylarını, inşaat durumunu, satışa uygunluk belgesini, varsa proje ipoteğini ve Certificate sürecini ayrıca incelemelidir.

Başka bir ifadeyle “foreign eligible” yalnız bir hukuki filtredir; proje due diligence'ının tamamı değildir.

Kapı 3: Foreign Ownership Quota

Proje yabancıya açık olsa bile yabancı mülkiyeti sınırsız değildir. Housing Law ve Decree 95 çerçevesinde yabancı kuruluş ve bireyler, uygun bir condominium binasındaki residential apartment'ların genel olarak en fazla %30'una sahip olabilir.

Bu %30 sınırı, “bütün şehirde %30” veya her durumda “master project'in %30'u” şeklinde okunmamalıdır. Hukuki referans doğru condominium building'dir.

Birden Fazla Block Aynı Basement'i Paylaşıyorsa Ne Olur?

Decree 95, bir apartment building'in birden fazla unit veya aynı basement'i paylaşan birden fazla block'tan oluşması halinde yabancıların her unit veya block'taki residential apartment'ların en fazla %30'una sahip olabileceğini düzenler.

Dolayısıyla bir brokerın “Projede toplam quota daha dolmadı” demesi yeterli değildir. Satın alınacak dairenin bulunduğu exact block için kota ayrıca kontrol edilmelidir.

Basit Kota Örneği

Bir tower'da toplam 500 residential apartment bulunduğunu varsayalım. Teorik %30 üst sınır 150 dairedir. Mevzuata göre kullanılabilir yabancı sahiplik kapasitesi 150'ye ulaşmışsa 151'inci yabancı alıcı, projenin yabancıya açık olmasına rağmen o tower'da yeni bir yabancı mülkiyet Certificate'ı alamayabilir.

Bu nedenle proje uygunluğu ile kota müsaitliği iki farklı sorudur.

Kota Yalnız Geliştiricinin Söylediği Sayıdan Kontrol Edilmez

Decree 95, provincial housing management portalında her proje ve ilgili apartment building bakımından yabancı kuruluş ve kişilerin sahip olabileceği konut sayılarının ve yabancıların satın aldığı/Certificate aldığı konutlara ilişkin bilgilerin yayımlanmasını öngörür.

Ayrıca yabancıya satış yapacak project owner veya satıcı sözleşme imzalanmadan önce portal bilgisini kontrol etmek zorundadır. Sözleşmeden sonra da belirli süre içinde işlem bilgisi yetkili konut makamına bildirilir.

Bu nedenle quota check, kapora verildiği gün değilse bile ana satış sözleşmesine mümkün olduğunca yakın tarihte tekrar yapılmalıdır. Altı aylık screenshot güncel kota kanıtı değildir.

Independent House İçin Kota Sistemi Farklıdır

Villa ve terraced house gibi independent houses bakımından apartmanlardaki %30 sistemi yerine farklı bir sınır uygulanır. Population size equivalent to a ward kabul edilen alanda yabancı kuruluş ve bireylerin sahip olabileceği independent house sayısı genel olarak 250'yi aşamaz.

Decree 95, bu hesabın nüfus referansını 10.000 kişi olarak belirler. Bir bölgede birden fazla proje varsa toplam sayının hesabı da birlikte ele alınır.

Kapı 4: Satıcı ve Edinim Yolu

Yabancı alıcı uygun, proje uygun ve quota boş olsa bile işlem henüz “güvenli” değildir. Şimdi satıcının kim olduğuna bakılır. Housing Law Article 17, yabancı kuruluş ve bireylerin konut edinme yollarını açık biçimde sıralar.

Yabancı birey açısından açıkça sayılan temel yollar arasında uygun housing investment project'in project owner'ından commercial housing satın almak veya lease-purchase yapmak; ayrıca kanundaki uygun yoldan sahip olmuş başka bir yabancı kuruluş veya yabancı bireyden konut satın almak veya lease-purchase yapmak bulunur.

Bu Neden Çok Önemli? Vietnamlı Malik Resale Meselesi

Burada kritik bir güvenlik kuralı ortaya çıkar: Bir daire foreign-eligible project'te bulunuyor diye Vietnamlı bir bireyin sahip olduğu ikinci el ünitenin otomatik olarak yabancı alıcıya doğrudan satılabileceği varsayılmamalıdır.

Housing Law yabancının edinim yollarını belirli şekillerde saydığı için, Vietnamlı bireysel satıcıdan yabancı bireye yapılacak spesifik resale işleminin uygulanabilirliği; ilgili housing authority, kayıt makamı ve gerektiğinde noter/hukuk kontrolü üzerinden kapora öncesinde teyit edilmelidir.

VPS açısından “proje yabancıya uygun” ile “bu satıcıdan bu yabancı alıcıya bu daire devredilebilir” aynı ifade değildir.

Foreign-to-Foreign Resale Ayrı Bir Yoldur

Housing Law, uygun yabancı kuruluş ve bireylerin, kanunda belirtilen uygun yolla konuta sahip olmuş başka bir yabancı kuruluş veya bireyden konut satın alabilmesini açıkça öngörür.

Fakat burada da buyer eligibility, quota ve ownership period kontrolü ortadan kalkmaz. Mevcut foreign owner'ın daireyi satabiliyor olması, yeni foreign buyer'ın herhangi bir kontrol olmadan Certificate alacağı anlamına gelmez.

Kapı 5 Gibi Okunması Gereken Sonuç: Certificate'ta Hangi Hak Yazacak?

Uygun yabancı birey kanuni şekilde konut sahibi olduğunda adına Certificate düzenlenebilir. Yabancı malik, özel sınırlamalara tabi olmakla birlikte mülkiyet hakkından doğan birçok temel yetkiyi kullanabilir: konutu kullanmak, uygun koşullarda satmak, kiraya vermek veya devretmek gibi.

Ancak yatırımcının “Vietnam'da ev sahibi oldum” demesi yeterli değildir. Certificate'ta hangi mülkiyet süresinin yazdığı ve mülkiyetin hangi hukuki statüde tanındığı okunmalıdır.

Yabancı Birey İçin Mülkiyet Süresi: Certificate Tarihinden İtibaren En Fazla 50 Yıl

Housing Law'ın genel yabancı birey kuralına göre konut mülkiyet süresi, Certificate'ın verildiği tarihten itibaren en fazla 50 yıl olabilir. Bu süre Certificate üzerinde açıkça yazılır.

Dolayısıyla “50 yıl projenin temel atmasından başlar”, “50 yıl booking tarihinden başlar” veya “kontrat imzalandığı gün otomatik başlar” gibi basitleştirmeler yerine gelecekte düzenlenecek Certificate esas alınmalıdır.

50 Yıl Uzatma Mümkün mü?

Evet. Yabancı bireyin, şartları karşılamaya devam etmesi halinde bir defaya mahsus en fazla 50 yıllık ek uzatma için başvuru mekanizması vardır. Ancak bu otomatik uzatma değildir.

Decree 95 prosedüründe uzatma isteyen yabancı malik, mevcut mülkiyet süresi sona ermeden en az üç ay önce provincial-level People's Committee'ye başvurur. Yetkili makam dosyayı ve devam eden uygunluğu inceler.

Bu nedenle satışta kullanılan “50+50 years guaranteed” ifadesi doğru bir hukuki anlatım değildir. Doğru ifade, ilk dönem en fazla 50 yıl + şartlar ve resmi onayla bir defaya mahsus en fazla 50 yıl uzatma imkânı şeklindedir.

Vietnam Vatandaşı ile Evli Yabancı İçin Özel Rejim

Housing Law, Vietnam vatandaşıyla evli olan ve Vietnam'da ikamet eden yabancı birey için sıradan yabancı alıcıdan farklı bir düzenleme içerir. Bu kişi, ilgili koşullarda Vietnam vatandaşı gibi konut sahibi olma ve mülkiyet hakkı kullanma rejimine girebilir.

Dolayısıyla tüm yabancı alıcılara mekanik olarak “50 yıl” etiketi yapıştırmak da doğru değildir. Alıcının kişisel statüsü önemlidir.

Foreign Ownership ile Land Ownership Kavramlarını Karıştırma

Condominium apartment satın alan yabancı alıcı, bağımsız bir arsa parselini istediği gibi bölüp tasarruf eden landowner haline gelmez. Daire mülkiyeti, proje arazisi ve ortak kullanım hakları Vietnam'daki condominium hukuki yapısı içinde birlikte değerlendirilir.

Bu nedenle başka ülkelerde kullanılan “freehold” veya “leasehold” terimlerini Certificate'ı okumadan Vietnam'a birebir taşımak yatırımcı açısından yanıltıcı olabilir.

Yabancı Malik Daireyi Kiraya Verebilir mi?

Uygun yabancı birey, sahip olduğu konutu kanunun yasaklamadığı amaçlarla kiraya verebilir. Ancak Housing Law kapsamında ilgili housing management authority'ye bildirim ve kira gelirine ilişkin vergi yükümlülükleri uygulanabilir.

Bu nedenle “mülkiyet hakkım var” ile “kiralama operasyonum mevzuata uygun” yine iki ayrı kontrol katmanıdır.

Yabancı Malik Dairesini Süre Bitmeden Satabilir mi?

Evet. Yabancı malik, mülkiyet süresi sona ermeden önce konutunu Vietnam'da konut sahibi olmaya uygun kişi veya kuruluşlara satabilir veya devredebilir.

Fakat resale alıcısı yine önemlidir. Vietnamlı uygun alıcıya satış ile başka bir foreign buyer'a satışın quota ve buyer eligibility sonuçları aynı olmayabilir. Yani çıkış planında yalnız “satabilirim” değil, “kime ve hangi transfer route ile satabilirim?” sorusu sorulmalıdır.

VPS Foreign Buyer Güvenlik Matrisi

Kapora Vermeden Önce VPS Dokuz Adımlı Kontrol

1. Alıcının vatandaşlığını ve hukuki statüsünü belirle.
2. Geçerli pasaport ve Vietnam'a giriş kanıtını kontrol et.
3. Exact project, phase, tower, block ve unit bilgisini sabitle.
4. Provincial-level resmi foreign ownership project listesini kontrol et.
5. Projenin tamamı mı yoksa yalnız belirli bölümü mü uygun, doğrula.
6. Exact building/block foreign quota durumunu güncel kayıttan kontrol et.
7. Satıcının kimliğini ve yabancıya devir için kullanılacak hukuki yolu belirle.
8. Certificate, future-housing veya resale statüsünü doğru sınıflandır ve beklenen ownership term'i hesapla.
9. Deposit sözleşmesine bu temel kontroller başarısız olursa depozitonun iade mekanizmasını yaz.

Foreign Buyer İçin Özellikle Tehlikeli Satış Cümleleri

• “Projede %30 yabancı kotası var, dolayısıyla bu daireyi alabilirsin.”
• “Bu binada zaten birçok Koreli, Japon ve Avrupalı yaşıyor.”
• “Quota geçen sene açıktı, şimdi de açıktır.”
• “Satıcı Vietnamlı ama istediği yabancıya satabilir.”
• “Mülkiyet kesin 50+50 yıl.”
• “Projede pink book/Certificate çıkan daireler var, seninki de kesin çıkar.”
• “Developer foreign sales yaptıysa ikinci elde de her işlem aynıdır.”

Bu cümlelerin ortak problemi, ayrı doğrulanması gereken hukuki katmanları tek pazarlama sonucuna dönüştürmeleridir.

Yeni Projede Kontrol Sırası

Developer'dan yeni daire satın alınırken sıra genel olarak buyer eligibility → official project eligibility → exact tower/block quota → dairenin satışa hukuken uygunluğu → ödeme sözleşmesi → Certificate süresi şeklinde ilerlemelidir.

Developerın güçlü marka olması veya bankalarla çalışması foreign ownership kontrolünün yerine geçmez.

İkinci Elde Kontrol Sırası

Resale'de buna seller route ve mevcut Certificate geçmişi eklenir. Mevcut malik yabancıysa onun Certificate süresi, edinim yolu, quota kaydı ve yeni yabancı alıcının durumuyla birlikte incelenmelidir.

Mevcut malik Vietnamlıysa, yabancı alıcının bu spesifik satıcıdan doğrudan edinim yapıp yapamayacağı otomatik kabul edilmemeli ve resmi olarak teyit edilmelidir.

Yatırım Açısından Kota Neden Sadece Giriş Problemi Değildir?

Foreign quota, gelecekteki exit liquidity'yi de etkileyebilir. Daireni başka bir yabancıya satmayı planlıyorsan o günkü buyer eligibility ve quota mekanizmasının uygulanabilir olması gerekir. Bu nedenle yabancı talebi güçlü bir projede bile exit stratejisi yalnız “expat çok” varsayımına dayandırılmamalıdır.

Viet Property Scout yatırım modelinde potansiyel Vietnamlı alıcı havuzu, uygun foreign buyer havuzu ve mülkiyet süresinin fiyat üzerindeki etkisi ayrı senaryolarla incelenir.

Viet Property Scout Metodolojisi

• Find: Yalnız popüler expat projesini değil, yabancı alıcının hukuken girebileceği doğru proje, tower ve ürünü bul.
• Verify: Buyer eligibility, resmi project eligibility, exact quota, satıcı/transfer route, Certificate ve ownership duration kontrollerini birbirinden bağımsız yap.
• Invest: Mülkiyet hakkının gerçekten tescil edilebilir ve gelecekte devredilebilir olduğu doğrulandıktan sonra fiyat, kira getirisi, finansman ve exit senaryosunu hesapla.

Sık Sorulan Sorular

Proje yabancı mülkiyetine uygunsa projedeki her daireyi yabancı alabilir mi?

Hayır. Exact building/block kotası, dairenin hukuki durumu, satıcıdan alıcıya uygulanabilir transfer route ve alıcının kişisel uygunluğu aynı anda olumlu olmalıdır.

%30 foreign quota neyin %30'udur?

Condominium bakımından genel kural ilgili binadaki residential apartment sayısının %30'udur. Birden fazla unit/block aynı basement'i paylaşıyorsa Decree 95 kapsamında ilgili unit veya block bazında sınır uygulanır.

Kota müsaitse Certificate kesin çıkar mı?

Hayır. Kota yalnız bir koşuldur. Buyer eligibility, proje, unit, satış/devir yolu ve Certificate için diğer hukuki şartların da sağlanması gerekir.

50 yıllık mülkiyet ne zaman başlar?

Sıradan yabancı birey için Housing Law'daki genel kural, sürenin Certificate'ın verildiği tarihten itibaren hesaplanmasıdır.

50 yıl sonunda otomatik 50 yıl daha gelir mi?

Hayır. Bir defalık en fazla 50 yıllık uzatma mekanizması vardır ancak süresi içinde başvuru, devam eden uygunluk ve resmi onay gerekir.

Vietnam vatandaşı ile evliysem aynı 50 yıl kuralı mı uygulanır?

Housing Law, Vietnam vatandaşıyla evli olup Vietnam'da ikamet eden yabancı birey için daha farklı ve geniş bir mülkiyet rejimi öngörür. Somut statü ayrıca değerlendirilmelidir.

Yabancı biri Vietnamlı bir şahıstan herhangi bir ikinci el daireyi satın alabilir mi?

Bunu otomatik kabul etmek güvenli değildir. Housing Law yabancıların edinim yollarını belirli biçimde saydığı için seller-to-foreign-buyer resale yolu somut işlemde resmi olarak doğrulanmalıdır.

Yabancı malik başka yabancıya satabilir mi?

Housing Law uygun koşullardaki foreign-to-foreign edinimi açıkça öngörür. Buna rağmen yeni alıcının uygunluğu, proje, quota ve mülkiyet süresi kontrol edilmeye devam eder.

Sonuç: Yabancı Alıcı Güvenliği Bir “Foreign Approved” Etiketi Değil, Kesintisiz Bir Doğrulama Zinciridir

Vietnam'da yabancı yatırımcıyı koruyan şey developerın “foreign quota available” yazması değildir. Güvenli işlem için bağımsız olarak şu soruların tamamı cevaplanmalıdır: Alıcı uygun mu? Proje veya projenin bu bölümü resmi listede mi? Exact bina/blokta güncel foreign quota var mı? Bu satıcıdan bu yabancı alıcıya uygulanabilir bir edinim yolu mevcut mu? Alıcı adına hangi Certificate çıkacak ve mülkiyet süresi ne olacak?

Bu sorulardan biri cevapsızsa yatırım henüz yalnız fiyat ve getiri üzerinden değerlendirilecek aşamada değildir. Önce hukuki varlığın gerçekten satın alınabilir olduğu doğrulanmalıdır.

Viet Property Scout güvenlik çerçevesinde Find doğru yabancı-alıcı evrenindeki varlığı bulur, Verify proje, kota, alıcı, satıcı ve mülkiyet hakkını ayrı ayrı kanıtlar, Invest ise yalnız bu zincir tamamlandıktan sonra sermayenin işe girip girmemesi gerektiğine karar verir. Böylece “Yabancılar alabiliyor” cümlesi bir satış sloganı olmaktan çıkar ve belgeyle doğrulanmış yatırım kriterine dönüşür.