Vietnam'da Kira Sözleşmesi İnceleme Rehberi: Ev Sahibi, Yabancı Kiracı, Depozito ve Minimum Süre Maddeleri

Vietnam'da konut kira sözleşmesi yalnızca “aylık kira + depozito + iki imza” şeklinde okunmamalıdır. Ev sahibi açısından sözleşme; kira ödenmemesi, hasar, erken çıkış ve boşluk riskinin nasıl paylaşılacağını belirler. Kiracı açısından ise konutu kullanma hakkı, depozitonun geri alınması, onarım sorumlulukları, aidat ve faturalar, kira artışı ve sözleşmeden çıkış mekanizması anlamına gelir. Kiracı yabancıysa bunlara bir de temporary residence declaration, yani yabancının geçici ikamet bilgisinin doğru şekilde bildirilmesi eklenir. Kira uyuşmazlıklarının önemli bölümü karmaşık bir hukuk probleminden değil, “Bunu sözleşmede hiç yazmamıştık” cümlesinden çıkar.

İlk Kontrol: Daireyi Kiraya Veren Kişinin Buna Yetkisi Var mı?

Kirayı pazarlık etmeden önce kiraya veren kişinin kim olduğunu doğrula. Mümkünse adı Certificate veya ilgili mülkiyet belgesiyle karşılaştırılmalıdır. Sözleşmeyi malik yerine emlakçı, akraba, şirket çalışanı veya başka bir temsilci imzalayacaksa bu kişinin hangi yetkiye dayanarak hareket ettiği görülmelidir.

Birden fazla malik bulunan konutlarda tek kişinin imzasının yeterli olup olmadığı ayrıca kontrol edilmelidir. Kiraya veren bir şirketse şirket unvanı, yasal temsilci ve imza yetkisi sözleşmede doğru yazılmalıdır. Brokerın “Ben sahibini tanıyorum” demesi hukuki doğrulamanın yerine geçmez.

Dairenin Kendisi Kiralamaya Uygun mu?

Housing Law çerçevesinde kiraya verilen konutun kullanım bakımından güvenli olması, ilgili hukuki engellerden arınmış bulunması ve tarafların hukuka uygun farklı bir düzenlemesi yoksa elektrik, su ve drenaj gibi temel sistemlerinin bulunması gerekir. Apartmanlarda ayrıca bina/site yönetmelikleri de kontrol edilmelidir.

Örneğin özel kira sözleşmesi evcil hayvana izin verse bile condominium yönetmeliği yasaklıyor olabilir. Aynı şekilde günlük kiralama, Airbnb, ticari kullanım, misafir otoparkı veya ek sakinler açısından bina kuralları özel sözleşmenin yanında ayrıca önem taşır.

Bir Kira Sözleşmesinde En Az Hangi Başlıklar Açık Olmalı?

Vietnam'da Özel Konut Kiralarında Genel Bir Yasal Minimum Süre Yok

Housing Law'a göre kiraya veren ile kiracı kira süresini, kira bedelini ve ödeme yöntemini anlaşarak belirleyebilir. Dolayısıyla sıradan özel konut kiralamasında “kanunen minimum 12 ay”, “kanunen minimum 6 ay” gibi herkese uygulanacak genel bir kural yoktur.

Bir dairenin ilanında “minimum 6 months” veya “minimum 12 months” yazması, mal sahibinin ticari/sözleşmesel şartıdır. Kiracı bu şartla sözleşme imzalarsa minimum süre bağlayıcı hale gelir. Bu nedenle minimum sürenin gerçekte ne anlama geldiği sözleşmenin erken çıkış maddesiyle birlikte okunmalıdır.

12 Aylık Sözleşme ile 12 Aylık Minimum Süre Aynı Şey Olmayabilir

Örneğin sözleşme 12 aylık olabilir ama “Kiracı altıncı aydan sonra 60 gün önceden bildirim yaparak cezasız çıkabilir” maddesi bulunabilir. Bu durumda nominal süre 12 ay olsa da ekonomik olarak break option vardır.

Başka bir sözleşme ise 12 aylık süre boyunca erken çıkış halinde iki aylık depozitonun tamamının kaybedileceğini ve ayrıca bir aylık kira ödeneceğini yazabilir. Aynı “12 ay” ifadesi altında çok farklı riskler oluşur.

Minimum Süre Maddesinin Yanında Mutlaka Erken Çıkış Maddesi Olmalı

İyi bir sözleşme şu dört soruyu cevaplamalıdır:

• Kiracı minimum süre bitmeden çıkabilir mi?
• Kaç gün önceden yazılı bildirim vermelidir?
• Depozitonun tamamı mı, bir kısmı mı iade edilir?
• Ek ceza, kalan kira veya yeni kiracı bulunana kadar ödeme yükümlülüğü var mı?

Ev sahibinin de “Depozito hiçbir koşulda iade edilmez” gibi tek cümlelik geniş ifadeler yerine hangi olayda hangi ekonomik sonucun doğacağını net yazması daha güvenlidir.

Depozito: Piyasadaki 1–2 Ay Uygulaması Yasal Üst Sınır Değildir

Vietnam özel konut piyasasında bir veya iki aylık kira tutarında depozito sık görülür. Bazı ev sahipleri farklı miktarlar da talep edebilir. Ancak piyasanın sık kullandığı bu rakam, bütün özel konut kiraları için kanunun koyduğu “en fazla bir ay” veya “en fazla iki ay” şeklinde genel bir sınır olarak okunmamalıdır.

Civil Code depozitoyu sözleşmenin kurulmasını veya ifasını güvence altına alan bir teminat mekanizması olarak tanımlar. Bu nedenle konut kirasında önemli olan depozitonun miktarı kadar hangi yükümlülükleri güvenceye aldığıdır.

Depozitodan Hangi Kalemler Düşülebilir?

• Ödenmemiş kira.
• Kiracının sorumlu olduğu fakat ödenmemiş elektrik, su, aidat veya diğer faturalar.
• Normal kullanım aşınmasını aşan ve kiracı tarafından oluşturulan zarar.
• Kayıp mobilya, cihaz, anahtar veya access card.
• Sözleşmede açık ve geçerli biçimde tanımlanmış erken çıkış sonucu.

Depozito, ev sahibinin her kiracı değişiminde daireyi baştan yenileme bütçesi değildir. Beş yıllık klimanın yaş nedeniyle bozulması veya normal kullanım sonucu boyanın zaman içinde eskimesi otomatik olarak kiracının hasarı sayılmamalıdır.

Depozito İade Tarihi Yazılmalı

“Daire kontrol edildikten sonra depozito iade edilir” cümlesi eksiktir. Kaç gün içinde iade yapılacağı, son elektrik-su faturalarının nasıl kapatılacağı ve herhangi bir kesinti varsa belge veya hesap sunulup sunulmayacağı sözleşmede açıklanmalıdır.

Bazı faturalar sonradan geliyorsa makul yöntem, tartışmasız depozito bölümünü iade edip yalnız beklenen son faturayı karşılayacak sınırlı bir kısmı geçici olarak tutmaktır. İki aylık depozitonun tamamını belirsiz süre tutmak kiracı açısından ciddi risk yaratır.

Girişte Demirbaş ve Durum Tutanağı Hazırla

Kiracı daireye girdiği gün mevcut durum kayda alınmalıdır. Mobilyalar, TV, buzdolabı, klima, çamaşır makinesi, yatak, masa, mutfak ekipmanları, anahtarlar ve kartlar listelenmelidir. Mevcut çizik, kırık, duvar lekesi veya mobilya hasarı fotoğraf/video ile kayıt altına alınmalıdır.

Elektrik ve su sayaçlarının başlangıç değerleri de fotoğraflanmalıdır. Bu kayıt ev sahibini gerçek yeni hasara karşı, kiracıyı da daha önce var olan bir kusurun kendisine yüklenmesine karşı korur.

Ev Sahibinin Temel Sorumluluğu: Konutun Kullanılabilirliğini Sağlamak

Civil Code çerçevesinde kiraya veren kiracının kiralanan varlığı istikrarlı şekilde kullanabilmesini sağlamakla yükümlüdür. Kiracının kusuru olmadan kullanım değeri düşerse onarım, uygun durumlarda kira indirimi veya ciddi hallerde sözleşmenin sona erdirilmesi gibi sonuçlar doğabilir.

Sözleşmede küçük kullanıcı bakımı ile büyük onarım ayrılmalıdır. Ampul değiştirme, küçük sarf malzemesi gibi konular ile ana su hattı, ciddi elektrik arızası, yapısal sızıntı veya mal sahibine ait yaşlanmış klima sisteminin bozulması aynı kategoriye konulmamalıdır.

Normal Aşınma ile Hasarı Birbirinden Ayır

Normal wear and tear kira sözleşmelerinde en fazla tartışılan alanlardan biridir. Kullanım sonucu zamanla solan boya, mobilyada normal yüzey aşınması veya cihazın ekonomik ömrünü doldurması; kapının kırılması, mobilyanın yakılması veya yanlış kullanım sonucu su hasarı oluşturulmasıyla aynı şey değildir.

Depozito kesintisinin objektif olabilmesi için giriş fotoğrafları, çıkış fotoğrafları ve mümkünse onarım maliyetinin belgelenmesi önemlidir.

Yabancı Kiracıda Temporary Residence Declaration Maddesi Mutlaka Kontrol Edilmeli

Yabancı kiracının Vietnam'daki konutunda geçici ikamet bildirimi, “ev sahibi isterse yardımcı olur” türünde isteğe bağlı bir hizmet değildir. 24 Temmuz 2026 itibarıyla yürürlükteki Circular 87/2026/TT-BCA kapsamında konaklama yeri sahibi, yasal temsilcisi veya yetkilendirilmiş kişi yabancının geçici ikamet bilgilerini beyan etmekle sorumludur.

Elektronik sistem kullanılıyorsa bildirim yabancının konaklama yerine gelişinde derhal yapılmalıdır. Kağıt NA17 yöntemi kullanılıyorsa normal bölgelerde gelişten itibaren 12 saat, uzak ve izole bölgelerde 24 saat içinde ilgili commune-level police birimine sunum yapılır.

Yabancı Kiracı Sözleşmeye Hangi Bilgileri Vermeli?

• Geçerli pasaport bilgileri.
• Gerekli olduğunda vize, temporary residence certification veya temporary residence card bilgileri.
• Daireye fiilen giriş tarihi.
• Dairede yaşayacak diğer yabancı kişilerin bilgileri.

Ev sahibi bu bilgileri beyan işlemi için isteyebilir. Ancak yabancı kiracının orijinal pasaportunun “kira depozitosu” gibi ev sahibinde tutulması farklı bir konudur ve bundan kaçınılmalıdır.

Sözleşmede Temporary Residence Sorumluluğu Nasıl Yazılmalı?

Pratik olarak sözleşmede, ev sahibinin veya yetkilendirilmiş bina/konaklama yöneticisinin yasal temporary residence declaration işlemini zamanında yapacağı; kiracının da gereken pasaport ve göçmenlik bilgilerini gecikmeden sağlayacağı yazılmalıdır.

Özellikle yabancı kiracı için ev sahibinin “Ben bu işleri yapmıyorum, kendin polisle çöz” demesi sözleşme öncesi kırmızı bayraktır. Çünkü mevzuat beyan sorumluluğunu konaklama kuruluşu/yerinin beyan yetkilisi üzerinden düzenlemektedir.

Kira Bedeli ile Aidat ve Faturaları Ayır

“Aylık kira 20 milyon VND” tek başına yeterli değildir. Şunların hangisinin kiraya dahil olduğu açıkça yazılmalıdır:

• Condominium management fee.
• Elektrik.
• Su.
• İnternet.
• Otopark veya motosiklet parkı.
• Temizlik hizmeti.
• Havuz/gym gibi bazı ek tesis ücretleri varsa bunlar.

Yatırımcı ev sahibi açısından da bu ayrım önemlidir. Brüt kira gelirini hesaplarken kiracının ödediği gider ile mal sahibinin üstlendiği gider karıştırılırsa gerçek net kira getirisi yanlış çıkar.

Sabit Süre İçinde Kira Artışı Nasıl Düzenlenmeli?

Sözleşme 12 aylık sabit kira içeriyorsa mal sahibinin piyasa yükseldi diye dördüncü ayda tek taraflı yeni fiyat uygulayabileceği varsayılmamalıdır. Artış olacaksa hangi tarihte, hangi oranda veya hangi formülle yapılacağı ve ne kadar önce bildirileceği sözleşmede yazılmalıdır.

Housing Law, kira bedelinin makul olmayan şekilde artırılması veya sözleşmede kararlaştırılan ön bildirim yapılmadan artırılması gibi bazı durumlarda kiracıya tek taraflı fesih hakkı tanır.

Ev Sahibi Hangi Durumlarda Tek Taraflı Feshedebilir?

Housing Law'daki önemli örneklerden biri, kiracının sözleşmede kabul edilmiş bir mazeret bulunmadan art arda üç ay veya daha uzun süre kirayı tam ödememesidir. Bunun yanında konutu sözleşmede kararlaştırılmayan amaçla kullanmak, izin almadan yapıyı bozmak/değiştirmek, mal sahibinin izni olmadan kiraya vermek veya sublease yapmak ve belirli ciddi tekrarlanan çevre/düzen ihlalleri de fesih sebebi oluşturabilir.

Bu düzenleme ev sahibinin sabit süreli sözleşmede “Daireyi geri istiyorum” diyerek istediği zaman tahliye yapabileceği anlamına gelmez. Yasal veya sözleşmesel geçerli bir sebep bulunmalıdır.

Kiracı Hangi Durumlarda Tek Taraflı Feshedebilir?

Housing Law kapsamında ev sahibinin ağır hasarlı evi onarmaması, kira bedelini makul olmayan şekilde artırması veya sözleşmede kararlaştırılan şekilde önceden bildirmemesi ve üçüncü kişinin hakkı nedeniyle kiracının kullanım hakkının kısıtlanması önemli fesih sebepleri arasındadır.

Bunun dışında taraflar sözleşmeye ek haklar koyabilir. Örneğin iş nedeniyle başka şehre transfer, Vietnam'dan ayrılma veya altıncı aydan sonra kullanılabilecek break clause gibi hükümler önceden kararlaştırılabilir.

30 Günlük Bildirim Kuralını Yanlış Okuma

Housing Law, tek taraflı fesihte taraflar aksini kararlaştırmadıkça diğer tarafa en az 30 gün önce bildirim yapılmasını öngörür. Dolayısıyla 30 gün her sözleşmede değiştirilemez sabit bir süre değildir; taraflar farklı bildirim yapısı belirleyebilir.

Ayrıca “30 gün önceden haber verdim, istediğim zaman çıkabilirim” sonucu da otomatik değildir. Bildirim süresi ile fesih hakkının sebebi ve erken çıkışın ekonomik sonucu birlikte okunmalıdır.

Ev Sahibi Daireyi Satarsa Kira Otomatik Biter mi?

Hayır. Housing Law'a göre malik, kira sözleşmesi devam ederken konutu başka bir kişiye devrederse kiracı genel olarak sözleşme süresinin sonuna kadar kiralamaya devam edebilir ve yeni malik mevcut kira sözleşmesini sürdürür; taraflar başka türlü anlaşmışsa durum farklı olabilir.

Bu özellikle yatırımcı için önemlidir. Kiracılı daire satın alan kişi yalnız fiziksel daireyi değil, mevcut kira ilişkisinin yükümlülüklerini de dikkate almalıdır.

Daire İpotekliyse Ne Olur?

Malik kiradaki konutu ipotek edebilir ancak kiracıya ve mortgagee'ye yönelik ilgili bildirim yükümlülükleri bulunur. İpoteğin icrası gibi durumlarda da mevcut kiracının belirli koşullarda sözleşme sonuna kadar devam edebilmesine ilişkin korumalar vardır.

Dolayısıyla uzun dönem kiracı, özellikle yüksek depozito ve peşin ödeme yapıyorsa dairenin hukuki durumunu mümkün olduğunca doğrulamalıdır.

Sublease, Airbnb, Misafir ve Ek Sakin Maddelerini Ayır

Kiracı, aylık kirayı ödediği için daireyi istediği kişiye tekrar kiralayabileceğini varsaymamalıdır. Housing Law, kiracının sublease yapabilmesini kiraya verenin onayına bağlar. Condominium kuralları ayrıca kısa dönem konaklamayı sınırlandırabilir.

Misafir ile ek sakin de aynı değildir. Özellikle yabancı bir kişinin dairede fiilen yaşamaya başlaması temporary residence declaration açısından ayrıca ele alınmalıdır.

Ev Sahibinin Daireye Giriş Hakkı da Sınırlandırılmalı

“Ev sahibi istediği zaman daireye girebilir” maddesi kiracı açısından önemli risktir. Acil durumlar dışında bakım, gösterim veya rutin kontrol için makul ön bildirim mekanizması yazılması daha sağlıklıdır.

Aynı şekilde kiracı da gerekli büyük bakım veya acil onarıma makul erişimi tamamen engellememelidir. Sözleşme her iki tarafın mahremiyet ve bakım ihtiyacını dengelemelidir.

Çıkış Gününde Hangi İşlemler Yapılmalı?

• Daire girişteki inventory ile karşılaştırılmalı.
• Elektrik ve su sayaçları kaydedilmeli.
• Tüm anahtar ve access card'lar sayılmalı.
• Varsa hasarlar taraflarca fotoğraflanmalı.
• Son aidat ve faturalar belirlenmeli.
• Depozitodan yapılacak kesintiler yazılı hale getirilmeli.
• Depozitonun kalan kısmı için kesin ödeme tarihi belirlenmeli.

Üç Senaryoda Sözleşmeyi Stres Testine Sok

Ev Sahibi Yatırımcı İçin Minimum Süre Nasıl Belirlenmeli?

Minimum kira süresi yalnızca “Daha uzun kiracı daha iyidir” mantığıyla seçilmemelidir. Talep profilini de dikkate almak gerekir. Expat yoğun bölgede üç veya altı aylık sözleşmeye talep yüksekken yalnız 12 aylık minimum uygulamak doluluk oranını düşürebilir. Buna karşılık yıllık aile talebinin güçlü olduğu projede 12 ay minimum, kiracı değişim maliyetini ve boşluğu azaltabilir.

Bu nedenle minimum duration, aylık kira fiyatlamasıyla birlikte tasarlanmalıdır. Daha kısa süre daha yüksek aylık kira, uzun kontrat daha düşük aylık kira gibi şeffaf bir yapı hem kiracı hem yatırımcı için daha ölçülebilir olabilir.

Viet Property Scout Kira Sözleşmesi Kontrolü

• Find: Gerçek maliki, gerçek daireyi ve kiralamanın bina kurallarıyla uyumunu bul.
• Verify: Kira süresi, minimum süre, depozito, masraflar, temporary residence, bakım, erken fesih, sublease ve teslim şartlarını tek tek doğrula.
• Invest: Ev sahibi yatırımcı için yalnız 12 ay tam doluluk değil; erken çıkan kiracı, bir aylık boşluk, hasar, komisyon ve yeni kiracı maliyetini de modele ekle.

Kırmızı Bayraklar

Sık Sorulan Sorular

Vietnam'da kira depozitosu kanunen en fazla bir ay mı?

Hayır. Normal özel konut kirasında herkese uygulanan genel bir “maksimum bir aylık depozito” kuralı yoktur. Miktar ve depozitonun nasıl kullanılacağı sözleşmede açıkça belirlenmelidir.

Ev sahibi iki aylık depozito isteyebilir mi?

Özel kira piyasasında iki aylık depozito görülebilir. Burada kritik nokta yalnız miktar değil, hangi durumda kesinti yapılacağı ve ne zaman iade edileceğidir.

Minimum 12 aylık sözleşmeden altıncı ayda çıkabilir miyim?

Bu, sözleşmenin break/early termination maddesine ve varsa yasal fesih hakkına bağlıdır. Yalnız “30 gün önceden haber veririm” diye varsaymak doğru değildir.

Ev sahibi depozitoyu erken çıkışta tamamen tutabilir mi?

Sonuç sözleşme şartına, fesih sebebine ve uygulanabilir yasal haklara göre değişir. Bu nedenle depozito kaybı veya ceza maddesi sözleşme imzalanmadan önce netleştirilmelidir.

Kira sözleşmesini noterde yapmak zorunlu mu?

Normal konut kira sözleşmeleri Housing Law kapsamında zorunlu noter veya tasdik şartına tabi değildir. Taraflar isterse noter/tasdik yolunu tercih edebilir.

Yabancı biri Vietnam'da normal bir daire kiralayabilir mi?

Yabancı kiracı uygulanabilir hukuki koşullarla konut kiralayabilir. Ayrıca yabancının göçmenlik ve temporary residence declaration yükümlülüklerinin doğru şekilde yürütülmesi gerekir.

Ev sahibi bir aylık kira gecikmesinde hemen sözleşmeyi feshedebilir mi?

Bu otomatik sonuç olarak kabul edilmemelidir. Housing Law, ev sahibinin tek taraflı fesih sebeplerinden biri olarak, sözleşmede kabul edilmiş bir neden bulunmaksızın art arda üç ay veya daha fazla kirayı tam ödememe halini düzenler.

Ev sahibi daireyi satarsa çıkmak zorunda mıyım?

Genel kural olarak mevcut süre devam eder ve yeni malik kira sözleşmesini sürdürür; ancak sözleşmede tarafların başka bir düzenlemesi varsa ayrıca değerlendirilmelidir.

Sonuç: İyi Kira Sözleşmesi Sorun Çıktığında Ne Olacağını Önceden Söyler

Vietnam'da güçlü kira sözleşmesi, kiracıyı mümkün olduğunca ağır şartlarla bağlayan veya ev sahibinin bütün riskini kiracıya atan sözleşme değildir. Güçlü sözleşme; kimin kiraya verdiğini, gerçek minimum süreyi, depozitonun hangi amaçla tutulduğunu, faturaların kime ait olduğunu, bakım sorumluluğunu ve erken çıkışın sonucunu açıkça belirleyen sözleşmedir.

Yabancı kiracı açısından buna bir de doğru temporary residence declaration süreci eklenir. Ev sahibi yatırımcı açısından ise minimum kira süresi, aylık fiyatlandırma ve depozito tek tek değil aynı ekonomik model içinde değerlendirilmelidir.

Viet Property Scout yaklaşımında Find doğru daireyi ve gerçek maliki bulmak, Verify sözleşme ile kullanım hakkını ve mali yükümlülükleri doğrulamak, Invest ise kira ilişkisinin erken çıkış veya boşluk halinde de ekonomik olarak çalışıp çalışmadığını test etmektir. İmzadan önce netleştirilen bir madde, çıkış gününde haftalar sürecek tartışmadan çok daha değerlidir.