Neue Wohnprojekte in Hanoi: Entwickler, Übergabe und Rechtsstatus richtig bewerten

Kurzantwort: Ein neues Wohnprojekt in Hanoi sollte nicht zuerst nach Pool, Musterwohnung oder Launch-Rabatt beurteilt werden, sondern nach vier Punkten: Wer ist der tatsächliche rechtliche Projektentwickler? Sind Grundstück, Projektgenehmigungen, Bau und Off-Plan-Verkauf rechtlich in der erforderlichen Phase? Hat der Entwickler finanzielle und operative Fähigkeit zur Fertigstellung? Und ist der Kaufpreis nach Berücksichtigung von Verzögerung, Bauqualität, Zertifikatsrisiko und zukünftiger Konkurrenz noch attraktiv? Seit dem Inkrafttreten des Real Estate Business Law 2023 und Housing Law 2023 am 1. August 2024 sind Offenlegung, Deposits, Zahlungsgrenzen und Voraussetzungen für den Verkauf zukünftiger Wohnungen klarer strukturiert. Für Käufer gilt: Marketing bedeutet nicht Verkaufsberechtigung, die Marke ist nicht zwingend der rechtliche Projektinvestor, und ein Übergabetermin im Prospekt ist keine Garantie.

„Neues Projekt“ kann völlig unterschiedliche Entwicklungsstadien bedeuten

Ein Projekt im frühen Marketingstadium sollte nicht mit einem Projekt gleichgesetzt werden, dessen Fundament abgenommen wurde und das eine formelle Bestätigung für den Verkauf zukünftiger Wohnungen besitzt.

Wer ist der Entwickler wirklich?

Ein Projekt kann unter dem Namen einer bekannten Immobiliengruppe vermarktet werden, während der rechtliche Projektinvestor eine separate Projektgesellschaft oder Tochtergesellschaft ist. Maßgeblich sind der Name in Investmententscheidung, Grundstücksdokumenten, Verkaufsvertrag und gesetzlichen Offenlegungen.

Prüfen Sie: Wer darf das Projekt entwickeln? Wer unterschreibt den Kaufvertrag? Auf welches Konto werden Zahlungen geleistet? Wer schuldet Übergabe und Zertifikatsverfahren? Gibt es eine rechtlich belastbare Unterstützung der Muttergesellschaft oder lediglich eine gemeinsame Marke?

Entwickler-Scorecard

Rechtsunterlagen: eine Dokumentenkette statt eines einzelnen „Legal Documents“-Ordners

Die rechtliche Qualität eines Wohnprojekts ergibt sich aus einer Kette: Investmententscheidung oder Investitionsgenehmigung, Bestimmung des Projektinvestors, Landzuteilung oder Landpacht beziehungsweise Landnutzungsdokument, genehmigte Detailplanung, Prüfung von Machbarkeitsstudie/Basisdesign, Baugenehmigung soweit erforderlich, Baubeginnanzeige und anschließend Abnahme der projektspezifischen technischen Infrastruktur.

Bei Apartmenthäusern und gemischt genutzten Gebäuden mit zukünftigen Wohnungen gehört die bestätigte Fertigstellung des Fundaments zu den relevanten Voraussetzungen. Vor dem Verkauf zukünftiger Wohnungen muss der Entwickler außerdem die zuständige Immobilienbehörde auf Provinz-/Stadtebene informieren; diese prüft die Bedingungen und antwortet schriftlich zur Verkaufs- beziehungsweise Mietkaufberechtigung.

Der wichtigste Off-Plan-Kontrollpunkt: offizielle Verkaufsberechtigung

Akzeptieren Sie nicht lediglich die Aussage „full legal“. Fordern Sie die schriftliche Bestätigung, dass die zukünftigen Wohnungen der konkreten Phase beziehungsweise des konkreten Towers verkauft oder im Mietkauf angeboten werden dürfen. Ein großes Projekt kann mehrere Phasen mit unterschiedlichen Rechtsständen haben.

Nach den aktuellen Transparenzregeln müssen Projekt- und Objektinformationen auf dem Informationssystem für Wohnungs- und Immobilienmarkt sowie auf der Website des Unternehmens veröffentlicht werden. Hanoi verweist Käufer und Marktteilnehmer zusätzlich auf den entsprechenden Bereich der Website des Sở Xây dựng Hà Nội für Immobilienprojekte, die in den Geschäftsverkehr gebracht werden.

Deposit und Zahlungsplan

Nach geltendem Recht darf der Projektentwickler für zukünftige Immobilien grundsätzlich erst dann einen Kauf-/Mietkauf-Deposit vereinnahmen, wenn das Objekt die gesetzlichen Voraussetzungen für die Vermarktung erfüllt; der Deposit darf 5% des Kauf- beziehungsweise Mietkaufpreises nicht überschreiten und die Vereinbarung muss den Preis nennen.

Beim Off-Plan-Kauf darf die erste Zahlung einschließlich Deposit 30% des Vertragswerts nicht übersteigen. Weitere Raten müssen dem Baufortschritt entsprechen. Vor Übergabe darf die Summe normalerweise höchstens 70% betragen; bei einem Verkäufer, der unter die relevante Kategorie ausländisch investierter Wirtschaftsorganisationen fällt, beträgt die entsprechende Grenze 50%. Solange das Eigentums-/Nutzungszertifikat noch nicht für den Käufer ausgestellt ist, darf der Verkäufer maximal 95% vereinnahmen; der verbleibende Betrag wird nach Ausstellung des Zertifikats fällig.

Booking und Reservation sind keine magischen Begriffe

Der wirtschaftliche Inhalt zählt mehr als die Überschrift. Wenn eine „Reservierung“ Geld verlangt, um eine bestimmte Einheit oder ein Kaufrecht zu sichern, muss geprüft werden, wer das Geld erhält, ob es vollständig rückzahlbar ist, unter welchen Bedingungen es verfällt und was passiert, falls das Projekt die Verkaufsberechtigung nicht erhält.

Bankgarantie: verstehen, was geschützt ist

Vor dem Verkauf zukünftiger Wohnungen muss für den Entwickler ein Garantiearrangement mit einer geeigneten Geschäftsbank bestehen, das seine finanziellen Verpflichtungen bei Nichtübergabe abdeckt. Nach dem aktuellen System kann der einzelne Käufer beim Vertragsabschluss jedoch wählen, ob er die Garantie für seine eigene Transaktion in Anspruch nimmt oder schriftlich darauf verzichtet.

Wer Garantie wählt, sollte nicht nur fragen, ob „die Bank das Projekt garantiert“. Entscheidend sind das individuelle Garantieschreiben, begünstigte Person, garantierter Betrag, Laufzeit, Auslöser und Anspruchsverfahren. Eine allgemeine Vereinbarung zwischen Bank und Entwickler ist nicht dasselbe wie die individuelle Garantie.

Projektfinanzierung und Hypotheken

Dass ein Entwickler Land oder Projektvermögen finanziert und besichert, ist im Immobiliengeschäft nicht ungewöhnlich. Entscheidend ist, ob das konkrete Grundstück, Projektteil oder die Wohnung noch belastet ist und wie eine Freigabe erfolgen muss.

Aktuelle Offenlegungsvorschriften verlangen Informationen über Hypotheken und Einschränkungen. Wurde zukünftiger Wohnraum oder das Projekt verpfändet, sollte geprüft werden, ob die erforderliche Freigabe nach dem Housing Law erfolgt ist beziehungsweise vor der Transaktion erfolgen wird. Eine mündliche Makleraussage reicht nicht.

Übergaberisiko messen

Beobachten Sie Baufortschritt über mehrere Monate: Personalstärke, Rohbaugeschwindigkeit, Fassade, MEP, Aufzüge, Gemeinschaftsflächen, interne Straßen und Landschaftsbau. Ein Tower kann weit fortgeschritten sein, während Straßen, Schule oder Clubhouse Jahre hinterherhinken.

Vergleichen Sie Marketingtermin, vertraglichen Übergabetermin, mögliche Grace Period, Verzugsentschädigung und Kündigungsrecht. „Expected Q4“ ist ohne passende Vertragsregel kein Schutz.

Übergabe bedeutet mehr als Schlüssel erhalten

Bei der Abnahme sollten Fläche, Oberflächen, Böden, Wände, Fenster, Türen, Wasser, Abfluss, Strom, Klimatisierung, Brandmelder, Sprinkler, Balkon, Telekommunikation, Parken und Gemeinschaftsbereiche kontrolliert werden. Vertragsmaterialien und versprochene Marken sollten mit dem Ist-Zustand verglichen werden.

Nach geltendem Housing Law beträgt die Mindestgarantiezeit bei neuen Apartmenthäusern 60 Monate und bei einzelnen Wohnhäusern 24 Monate, gerechnet ab Fertigstellung und Abnahme zur Nutzung. Die gesetzliche Garantie umfasst zentrale Bau- und Versorgungskomponenten; für weitere Geräte gelten zusätzlich Hersteller- und Vertragsgarantien.

Zertifikat: Schlüsselübergabe und vollständige Rechtsposition sind zwei Stadien

Eine Wohnung kann übergeben sein, während das Zertifikatsverfahren noch läuft. Deshalb ist die Vergangenheit des Entwicklers wichtig: Wurden Zertifikate in früheren Projekten zeitnah ausgestellt? Sind Landfinanzpflichten erfüllt? Gibt es nicht genehmigte Design- oder Nutzungsänderungen?

Die gesetzliche 95%-Zahlungsgrenze vor Zertifikatsausstellung schafft einen gewissen strukturellen Schutz, verhindert aber keine zeitliche Verzögerung. Für Käufer mit kurzfristigem Wiederverkaufs- oder Refinanzierungsziel ist Zertifikatsrisiko besonders wichtig.

Ausländische Käufer: Projektberechtigung vor Aussicht und Grundriss

Berechtigte ausländische Personen können Wohnraum in zulässigen Projekten unter Beachtung von Sicherheitsbeschränkungen und Mengenlimits erwerben. Bei Wohnapartments beträgt die allgemeine Obergrenze 30% der zu Wohnzwecken dienenden Einheiten je Apartmentgebäude beziehungsweise relevantem Block.

Die lokalen Behörden müssen die Projekte, in denen ausländisches Eigentum zulässig ist, bestimmen und veröffentlichen. Ein ausländischer Käufer sollte daher drei Dinge separat prüfen: Ist das Projekt für Ausländer zugelassen? Ist die konkrete Einheit rechtlich Wohnraum? Und ist die Ausländerquote im betreffenden Gebäude noch verfügbar?

Apartment, Officetel, Serviced Unit und Condotel nicht vermischen

Gemischt genutzte Projekte können unterschiedliche Produktarten mit ähnlicher Wohnoptik anbieten. Rechtsnutzung, Nutzungsdauer, Registrierung, Ausländerrechte, Finanzierung und Betriebsmodell können jedoch stark voneinander abweichen. Maßgeblich ist die rechtliche Funktion in den Unterlagen, nicht der Marketingname.

Ist der Launch-Preis wirtschaftlich?

Vergleichen Sie drei Ebenen: direkte neue Konkurrenz im selben Korridor, kürzlich fertiggestellte Projekte mit überprüfbarer Qualität und Wiederverkaufswohnungen vergleichbarer Gebäude. Wenn ein Off-Plan-Projekt deutlich teurer ist als beziehbarer Bestand, muss die Mehrprämie mit messbarer Standort-, Bau-, Management- oder Produkterhöhung begründet werden.

Zukünftige Mall, Schule, Metro, Park oder Aussicht sollten nicht vollständig vorbezahlt werden. Ein neues Projekt besitzt normalerweise mehr Ausführungsrisiko als ein fertiges Objekt; dafür sollte der Käufer eine Gegenleistung erhalten.

Ein einfaches Beispiel für Verzögerungskosten

Illustrativ: Eine Wohnung für 8 Mrd. VND soll in zwei Jahren übergeben werden, verspätet sich jedoch um 18 Monate. Kostentreiber sind nicht nur Unannehmlichkeiten, sondern gebundenes Kapital, zusätzliche eigene Miete, späterer Mietbeginn und Opportunitätskosten. Bei hypothetischen 30 Mio. VND monatlichem potenziellen Netto-Mietertrag entsprechen 18 Monate bereits 540 Mio. VND verschobenem Einkommen vor Finanzierungskosten.

Stresstest für Neubauprojekte

Checkliste vor Reservierung oder Vertrag

1. Rechtlichen Projektinvestor identifizieren.
2. Investmententscheidung/-genehmigung prüfen.
3. Landzuteilung, Landpacht oder Landnutzungsnachweis kontrollieren.
4. Genehmigte Detailplanung prüfen.
5. Designprüfung und Baugenehmigung soweit erforderlich prüfen.
6. Tatsächlichen Baubeginn verifizieren.
7. Bei Apartments Fundamentabnahme prüfen.
8. Verkaufsberechtigung des konkreten Towers/der Phase verlangen.
9. Hypotheken und erforderliche Freigaben prüfen.
10. Bankgarantie und individuelle Wahl dokumentieren.
11. Deposit und Raten gegen gesetzliche Grenzen prüfen.
12. Den Kaufvertrag statt nur die Preisliste lesen.
13. Übergabetermin, Grace Period, Entschädigung und Kündigungsrechte prüfen.
14. Spezifikation, Parken und Gemeinschaftseigentum festhalten.
15. Zertifikatshistorie des Entwicklers prüfen.
16. Als Ausländer Projektberechtigung und Quote prüfen.
17. Preis mit fertigem und Resale-Bestand vergleichen.
18. 12-18 Monate Verzögerung finanziell testen.

Warnsignale

• Berühmte Konzernmarke, aber unbekannte Vertragsgesellschaft ohne klaren Konzernsupport.
• Aktiver Verkauf ohne Vorlage der Verkaufsberechtigung.
• Große frühe Zahlung unter Namen wie Reservation oder Cooperation.
• Makler verweigert Dokumente und verlangt Markenvertrauen.
• Zahlungsplan läuft deutlich schneller als Baufortschritt.
• Lange Baustopps bei fortgesetzten Kundenzahlungen.
• Unverständliche oder nicht erklärte Projektbelastungen.
• Prospekt nennt Übergabetermin, Vertrag bleibt vage.
• Sehr weit gefasste Austauschrechte bei Materialien.
• Schnelles Zertifikat wird versprochen trotz schlechter Historie.
• Auslandsverkauf ohne offizielle Projekt- und Quotenprüfung.
• Massiver Preisaufschlag gegenüber fertigem Bestand ohne messbaren Mehrwert.

Entscheidungsmatrix

Häufig gestellte Fragen

Reicht ein großer Entwicklername?

Nein. Der rechtliche Investor, die projektspezifischen Dokumente, Finanzlage und Lieferhistorie müssen geprüft werden.

Darf vor dem offiziellen Verkauf ein Deposit verlangt werden?

Die aktuelle Regelung verknüpft den Kaufdeposit zukünftiger Immobilien mit der gesetzlichen Vermarktungsfähigkeit und begrenzt ihn grundsätzlich auf 5%. Frühreservierungen müssen nach ihrem tatsächlichen Inhalt geprüft werden.

Was ist der wichtigste Nachweis für Off-Plan-Verkauf?

Die behördliche schriftliche Bestätigung, dass die zukünftigen Wohnungen der relevanten Phase oder des Towers die Voraussetzungen für Verkauf/Mietkauf erfüllen, zusammen mit den zugrunde liegenden Projektunterlagen.

Ist die Bankgarantie für den Käufer zwingend?

Der Entwickler benötigt das Garantiearrangement; der Käufer kann nach aktuellem System die individuelle Garantie wählen oder bei Vertragsabschluss schriftlich darauf verzichten.

Bedeutet Übergabe vollständiges Eigentum?

Nein. Übergabe und Zertifikatsausstellung sind getrennte Stadien.

Kann ein Ausländer jede neue Wohnung in Hanoi kaufen?

Nein. Projekt, Einheit und verfügbare Ausländerquote müssen alle die Bedingungen erfüllen.

Fazit: Kaufen Sie ein nachweisbares Projekt, nicht nur ein verkaufbares Versprechen

Ein Neubauprojekt kann moderne Produktqualität, Zahlungsflexibilität und Zugang zu neuen Wachstumsgebieten bieten. Dafür bezahlt der Käufer heute für einen Vermögenswert, der erst künftig fertig wird. Jede zukünftige Stärke hat deshalb eine rechtliche, finanzielle und zeitliche Gegenpartei.

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