Mietimmobilienstrategie in Vietnam: Langzeit, Kurzzeit oder Serviced Apartment?

Kurzantwort: Für die meisten privaten Immobilieninvestoren in Vietnam ist die Langzeitvermietung das einfachste und am besten planbare Modell. Kurzzeitvermietung kann in Tourismus- und Geschäftslagen höhere Bruttoeinnahmen erzielen, setzt aber voraus, dass Produkttyp, Projekt, lokale Regeln und Gebäudeverwaltung diese Nutzung tatsächlich zulassen. Eine normale Wohnungs-Condominium-Einheit sollte nicht automatisch wie ein Hotelzimmer oder Airbnb unterwritten werden. Serviced Apartments bilden wiederum ein eigenes Segment: Mieter zahlen für Möblierung, Reinigung, Rezeption, Wartung und weitere Services eine Prämie. Das kann besonders bei Expats und Corporate-Kunden funktionieren, bringt aber höhere Betriebs-, Personal- und Ausstattungskosten mit sich. Die beste Strategie ist deshalb nicht die mit der höchsten Tages- oder Monatsmiete, sondern die mit dem besten Nettoertrag nach Kosten, einer rechtlich belastbaren Nutzung, einer tiefen Mieterbasis und vertretbarem Managementaufwand.

Drei Strategien, drei unterschiedliche Geschäftsmodelle

Die erste Frage: Kaufen Sie eine Immobilie oder ein operatives Geschäft?

Bei Langzeitvermietung liegt ein großer Teil des Investmentwertes im physischen Objekt: Mikrolage, Kaufpreis, Grundriss, Gebäudequalität, Management, Schulen und Arbeitsplätze. Sobald ein geeigneter Mieter gefunden ist, fällt der tägliche operative Aufwand relativ gering aus.

Bei Kurzzeitvermietung wird die Immobilie teilweise zu einem Hospitality-Business. Preismanagement, Reservierungen, Reinigung, Gästeregistrierung, Bewertungen, Check-in, Strom, Wasser, Internet, Reparaturen und laufende Neuvermietung werden Teil des Geschäfts. Deshalb muss das Objekt als Immobilie plus Betrieb bewertet werden.

Serviced Apartments liegen zwischen beiden Modellen. Der Mieter bleibt häufig mehrere Monate, erwartet aber vollständig eingerichtete Räume, regelmäßige Reinigung, Wartung, Internet, Support, gegebenenfalls Rezeption, Pool, Gym, Frühstück oder Shuttle. Diese Leistung erzeugt die Mietprämie und gleichzeitig höhere Kosten.

Was zeigt Vietnams professioneller Serviced-Apartment-Markt?

Savills erfasste im ersten Quartal 2025 in Ho-Chi-Minh-Stadt rund 7.995 Serviced-Apartment-Einheiten. Die durchschnittliche Belegung lag bei etwa 81%, die Durchschnittsmiete bei rund VND 529.000 pro Quadratmeter und Monat. In Hanoi standen 6.246 Einheiten in 64 Projekten zur Verfügung, bei rund 86% Belegung und steigenden Mieten.

In Hanoi kommen wichtige Grade-A-Mieter unter anderem aus japanischen und koreanischen Unternehmen, FDI-Unternehmen, internationalen Banken, multinationalen Unternehmen und diplomatischen Einrichtungen. Diese Nachfrage erklärt, warum ein professionelles Serviced Apartment mehr verlangen kann als ein normales Condo. Ein einzelner Eigentümer konkurriert jedoch nicht nur mit anderen privaten Vermietern, sondern mit international geführten Residences und professionellen Betreibern.

Strategie 1: Langzeitvermietung

Langzeitmiete ist für Investoren interessant, die möglichst vorhersehbare Einnahmen und begrenzten operativen Aufwand suchen. In Hanoi gehören Büroangestellte, Technologie-Professionals, ausländische Familien und Studierende zur Nachfragebasis. In Ho-Chi-Minh-Stadt kommen Corporate Executives, lokale Professionals, Unternehmer und Expats hinzu. In Da Nang oder Nha Trang können langfristig lebende Ausländer, Remote Professionals und lokale Familien relevant sein.

Vorteile

• Planbarer monatlicher Cashflow.
• Weniger Mieterwechsel.
• Geringere Reinigungs- und Utility-Kosten für den Eigentümer.
• Geringere Tourismussensitivität.
• Einfacheres Management.
• Net Yield lässt sich klarer berechnen.

Risiken

• Längerer Leerstand bei falscher Preispositionierung.
• Zahlungsausfall oder Kautionsstreit.
• Abnutzung über lange Vertragsdauer.
• Begrenzte Möglichkeit zur Mietanpassung während eines laufenden Vertrags.
• Hohe Abhängigkeit von einem Mieter.
• Schwache Rendite bei überhöhtem Kaufpreis.

Nicht jede Vertragsdauer sollte dieselbe Monatsmiete haben

Ein Monatsvertrag besitzt ein anderes Risiko als ein Zwölfmonatsvertrag. Kurze Laufzeiten bedeuten mehr Vermarktung, Reinigung, Übergaben und mögliche Leerstandstage. Deshalb sollte die monatliche Rate nach Vertragsdauer differenziert werden.

Zusätzlich sollte jede Einheit eine klare Mindestmietdauer besitzen. Wird mindestens sechs Monate verlangt, sollten ein- oder dreimonatige Angebote nicht als verfügbare Optionen erscheinen.

Strategie 2: Kurzzeitvermietung

Kurzzeitmiete wirkt attraktiv, weil ein hoher Nächtigungspreis beeindruckende Umsatzzahlen suggeriert. Ein Tagespreis darf jedoch nicht einfach mit 365 multipliziert werden. Belegung, Nebensaison, Plattformgebühren und Betriebsaufwand verändern das Ergebnis massiv.

Häufig vergessene Kosten

• Plattformprovision.
• Property Management.
• Reinigung und Wäsche.
• Strom, Wasser und Internet.
• Verbrauchsartikel.
• Höhere Reparaturfrequenz.
• Möbel- und Bettwäscheersatz.
• Registrierung, Administration und Steuern.
• Nebensaison.
• Nicht verkaufbare Nächte zwischen Buchungen.

Recht zuerst, Airbnb-Modell danach

Das vietnamesische Housing Law 2023 verbietet bei Wohnungsapartments die Nutzung zu einem nicht wohnwirtschaftlichen Zweck. Gleichzeitig kennt das Tourismusrecht eigenständige Kategorien wie Tourist Apartments, Tourist Villas und andere Unterkunftsbetriebe. Ein gewöhnliches Residential Condo sollte deshalb nicht automatisch als täglich vermietbares Tourismusprodukt bewertet werden.

Ho-Chi-Minh-Stadt diskutierte und entwickelte 2025 mögliche Pilotregelungen für Kurzzeitvermietung in bestimmten Apartmentgebäuden mit technischen, brandschutzbezogenen und gebäuderechtlichen Voraussetzungen. Das zeigt, dass sich lokale Regeln weiterentwickeln können. Für den Investor lautet die praktische Regel: Vor dem Kauf immer den aktuellen Status für Projekt, Stadt, Unit-Klassifikation und Gebäudeordnung prüfen.

Wann kann Short Stay sinnvoll sein?

• Wenn der Produkttyp rechtlich für Unterkunftsbetrieb geeignet ist.
• Wenn die Nachfrage über mehrere Jahreszeiten besteht.
• Wenn tatsächliche Belegung und realisierte Tagespreise belegbar sind.
• Wenn ein starker Betreiber vorhanden ist.
• Wenn die Rendite auch bei 15-20% niedrigerem Umsatz funktioniert.
• Wenn eine rechtlich tragfähige Fallback-Strategie existiert.

Strategie 3: Serviced Apartment

Ein Serviced Apartment ist nicht einfach eine teurere möblierte Wohnung. Ein professionelles Produkt kombiniert Wohnung und regelmäßige Serviceleistung: vollständige Ausstattung, Reinigung, Wartung, Rezeption oder Support, Internet, Sicherheit und Gemeinschaftseinrichtungen.

Für private Investoren gibt es zwei völlig unterschiedliche Modelle. Erstens kann eine Einheit in einem professionell betriebenen Residence-Projekt gekauft oder investiert werden. Zweitens kann ein normales Condo möbliert und mit Zusatzleistungen vermietet werden. Das zweite Modell wird dadurch aber nicht automatisch zu einem institutionellen Serviced Apartment; es kann lediglich ein hochwertiger Furnished Rental bleiben.

Vorteile

• Mögliche Mietprämie.
• Attraktiv für Corporate- und Expat-Mieter.
• Mittlere bis lange Aufenthalte.
• Starke Nachfrage in Hanoi, HCMC und FDI-Zentren.
• Produktdifferenzierung gegenüber normalen Condos.

Nachteile

• Höhere Betriebskosten.
• Höheres Furniture Capex.
• Hohe Serviceerwartungen.
• Konkurrenz professioneller Betreiber.
• Abhängigkeit von Corporate Budgets und FDI.
• Komplexere Verwaltung und Steuerprozesse.

Welche Stadt passt zu welchem Modell?

Welches Modell liefert die höchste Rendite?

Kurzzeitvermietung kann den höchsten Bruttoumsatz erzeugen und trotzdem einen niedrigeren Net Yield liefern. Serviced Apartments können eine hohe Mietprämie erzielen, aber ein erheblicher Teil davon finanziert Service und Betrieb. Langzeitmiete wirkt weniger spektakulär, kann jedoch risikobereinigt die effizienteste Strategie sein.

Illustratives Beispiel: Ein Objekt kostet VND 5 Mrd. Bei Langzeitmiete erzielt es VND 25 Mio. pro Monat für durchschnittlich 11,5 Monate, also VND 287,5 Mio. brutto. Nach VND 45 Mio. Kosten bleiben VND 242,5 Mio., etwa 4,85%. Als Short-Stay-Produkt könnten VND 420 Mio. brutto erzielt werden. Wenn Plattform, Management, Reinigung, Utilities, Leerstand und Renovierungsreserve VND 190 Mio. verbrauchen, verbleiben VND 230 Mio. oder nur 4,6%. Höherer Umsatz ergibt nicht automatisch höhere Rendite.

Einheitliche Net-Operating-Income-Formel

Vergleichen Sie alle Modelle mit derselben Struktur: tatsächlicher Bruttoertrag minus Leerstand minus Management minus Servicegebühren minus Plattform/Marketing minus Reinigung minus vom Eigentümer getragene Utilities minus Steuern minus Reparaturen minus Möbelreserve = Net Operating Income. Teilen Sie diesen Betrag durch das gesamte investierte Kapital.

Finanzierung separat betrachten

Bei Kreditfinanzierung sollte Objekt-Yield vom Cash-on-Cash-Return getrennt werden. Ein steigender Zinssatz kann aus einer Immobilie mit positivem NOI einen negativen monatlichen Investor-Cashflow machen. Tilgung ist keine Betriebsausgabe, gehört aber in die persönliche Cashflow-Analyse.

Risikoprofil der Modelle

Stresstest

Ausländischer Investor: Eigentum und Vermietung getrennt prüfen

Ein vermietbares Objekt ist nicht automatisch für ausländisches Eigentum zugelassen. Vor dem Kauf müssen Projektberechtigung, Unit-Klassifikation, Sicherheits-/Verteidigungsbeschränkungen und verbleibende Ausländerquote geprüft werden. Für Wohnungsapartments liegt die allgemeine Obergrenze ausländischen Eigentums bei bis zu 30% der zu Wohnzwecken bestimmten Apartments im relevanten Gebäude oder Block.

Nach dem Kauf ist die zulässige Nutzung separat zu prüfen. Das Recht, ein Residential Apartment zu besitzen, ist nicht gleichbedeutend mit einer touristischen Beherbergungslizenz.

Due-Diligence-Checkliste

1. Mietstrategie vor dem Objektkauf festlegen.
2. Natürlichen Mieter definieren.
3. Rechtliche Nutzung von Unit und Projekt prüfen.
4. Als Ausländer Eligibility und Quote vor Anzahlung bestätigen.
5. Realisierte statt nur angebotene Mieten analysieren.
6. Bei Bedarf eigene Monatsraten für 1, 3, 6 und 12 Monate festlegen.
7. Mindestmietdauer definieren.
8. Realistischen Jahresleerstand kalkulieren.
9. Management, Reinigung, Utilities, Steuer und Reparaturen budgetieren.
10. Möbel- und Geräteersatz reservieren.
11. Hausordnung prüfen.
12. Fallback für Kurzzeitvermietung entwickeln.
13. Aktuelle und zukünftige Konkurrenz analysieren.
14. Natürlichen Resale-Käufer definieren.

Warnsignale

• „Garantierter Airbnb-Umsatz“ ohne belastbare Rechtsgrundlage.
• Peak-Season-Tagesrate wird aufs ganze Jahr hochgerechnet.
• Möbliertes Condo wird als institutionelles Serviced Apartment verkauft.
• Nur Gross Yield wird gezeigt.
• Plattform, Reinigung und Utilities fehlen in der Kalkulation.
• Kein sauberer Mietvertrag und Übergabeprozess bei Langzeitmiete.
• Objekt funktioniert nur, wenn tägliche Vermietung dauerhaft erlaubt bleibt.
• Hohe garantierte Betreiber-Rendite ohne finanzielle Stärke des Betreibers.
• Keine Furniture Reserve.
• Hunderte identische Units konkurrieren um dieselbe Zielgruppe.

Häufig gestellte Fragen

Welches Modell ist für einen ersten Investor am geeignetsten?

Meist eine rechtlich klare Wohnwohnung mit langfristiger Nachfrage und Langzeitvermietung. Das reduziert Betriebskomplexität und macht die Rendite leichter überprüfbar.

Verdient Short Stay immer mehr?

Brutto möglicherweise. Netto können Plattformen, Reinigung, Utilities, Leerstand und Management die gesamte Differenz aufzehren.

Kann jedes Condominium über Airbnb vermietet werden?

Das darf nicht vorausgesetzt werden. Projektfunktion, Housing Law, lokale Regeln und Gebäudeordnung müssen aktuell geprüft werden.

Was unterscheidet möblierte Wohnung und Serviced Apartment?

Möblierung allein ist kein Servicekonzept. Ein echtes Serviced Apartment bietet regelmäßig organisierte Reinigung, Wartung, Support und weitere Betreiberleistungen.

Sind Serviced Apartments für Ausländer interessant?

Ja, wenn Eigentumsstruktur, Betreibervertrag, Gebühren und Net Yield belastbar sind. Ein Marketingversprechen ersetzt keine Vertragsanalyse.

Ist ein Zwölfmonatsvertrag immer besser?

Nein. Kürzere Verträge können höhere Monatsmieten ermöglichen, verursachen aber mehr Leerstand und Aufwand. Jede Laufzeit braucht ihre eigene Preislogik.

Fazit: Die beste Strategie ist die mit legal wiederholbarem Netto-Cashflow

Vietnam bietet drei klare Mietstrategien: Stabilität über Langzeitverträge, Umsatzpotenzial über Short Stay und Serviceprämien über Serviced Apartments. Die attraktivste Tabellenzahl ist jedoch nicht automatisch das beste Investment.

Find | Verify | Invest bedeutet: den echten Mieter und das passende Modell finden, Rechtsnutzung, Verträge, realisierte Mieten, Kosten und Betreiberqualität verifizieren und nur investieren, wenn der Nettoertrag auch nach Leerstand, Reparaturen, Steuern und möglichen Regeländerungen funktioniert. Die beste Mietstrategie ist nicht die mit der höchsten Tagesrate, sondern diejenige, die reale Nachfrage mit möglichst wenigen fragilen Annahmen in dauerhaftes Einkommen umwandelt.